19 de Noviembre, 04:41 am
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El número creciente de embargos las dispara

Sin pujadores en las subastas públicas y privadas de inmuebles

CRISTINA VALLEJO

La inmensa mayoría de las subastas públicas se quedan desiertas y los bancos se hacen con pisos por un 50% de su valor.

El número de embargos continúa en aumento. En 2009, la crisis provocó un incremento del 59 por ciento en el número de ejecuciones hipotecarias, hasta las 93.319. Aunque el aumento fue inferior al registrado en el ejercicio anterior, cuando llegó a un 126,2 por ciento. ¿Dónde van todas esos pisos? Tras el embargo y desahucio, estos pisos se someten a una subasta judicial pública.

¿Y qué está ocurriendo con estas subastas? Están siendo un completo fracaso. Según las estadísticas de los juzgados, entre el 80 y el 90 por ciento de ellas se quedan desiertas. ¿Por qué?

A juicio de Jaime Álvarez, director de Pública Subasta, por dos razones. En primer lugar, porque en estas operaciones se toma como referencia el valor de tasación del piso. Y como la mayor parte de los bienes embargados fueron adquiridos hace dos o tres años, justo en el momento del pico del ciclo, las valoraciones siguen siendo muy elevadas. «En el mercado se pueden encontrar ofertas mucho más interesantes», comenta Álvarez. Aunque el precio de referencia que se emplea es el valor de tasación de la escritura, quien puja puede ofrecer la cantidad que estime oportuna. Aunque, para poder acudir a una subasta, se ha de depositar un 30 por ciento de ese precio de referencia.

En el caso en que el interesado en el inmueble ofrezca en la puja menos de un 70 por ciento del valor de tasación, tanto el deudor como el acreedor tienen prioridad y podrían quedarse con el piso por ese mismo precio. Por tanto, para los particulares, las subastas públicas en este momento son incómodas, además de poco interesantes. Y eso que en 2009 se subastaron las viviendas más baratas: su precio medio era de 280.000 euros, distorsionado al alza por algunos inmuebles muy caros, como uno que se subastó en Valencia por más de tres millones de euros.

Pero según apunta Álvarez, lo más probable es que siga aumentando el número de bienes subastados. Para 2011, prevé que ronden los 150.000, de los que el 75 por ciento sean activos inmobiliarios. De hecho, según sus cálculos, en el primer trimestre del año, se habrían duplicado con respecto al mismo periodo del año pasado. 

Y si no son interesantes para los particulares, sí lo son para los acreedores, es decir, para los bancos, dado que, de quedarse desierto el proceso de subasta pública, pueden hacerse con la vivienda por un 50 por ciento de su valor de tasación. A continuación, los bancos venden esas viviendas con descuentos de entre un 20 y un 40 por ciento. Así, por ejemplo, en el portal de internet de Servihábitat, la sociedad inmobiliaria de La Caixa, hay un apartado dedicado a los inmuebles procedentes de subastas judiciales.

Los bancos no venden

Las entidades financieras también utilizan el procedimiento de las subastas para dar salida a los inmuebles que tienen en cartera. Dado que son operaciones privadas, los requisitos antes comentados en relación con las subastas públicas ya no se aplican. ¿Y están funcionando mejor? Según comenta Jiménez, en los años 2008 y 2009 no ha habido demasiadas operaciones de compraventa utilizando este mecanismo de comercialización. «En general, el mercado ha estado bastante seco», apunta. Y el motivo principal es que los precios continúan siendo elevados. En cambio, sí ha observado un aumento del interés de los particulares en las subastas privadas en los primeros meses del año 2010.

Desde BNP Paribas Real Estate, líder en España de este tipo de operaciones,  Marisela González, directora de recuperación  de activos inmobiliarios, señala que durante 2010 se van a activar aún más las subastas como canal de venta y con mejores resultados. Aunque, por el momento, a su juicio, aún no estamos en la fase en la que el inversor utilice este canal para comprar: está esperando a un proceso de liquidación, que no tendrá lugar hasta finales de este año. «Aún existe mucho producto en manos de banco sin salida con las rebajas actuales», asegura González. En su opinión, los descuentos deberían ser del 50 por ciento. En general, son productos de segunda mano, de baja calidad, en localizaciones secundarias y, en el caso de las viviendas nuevas, en ubicaciones de poco interés.

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