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Otra cosa será el valor al que realmente se cierra la operación. Y éste, seguramente, se encontrará por debajo. Eso implica que, en muchas ocasiones, el valor actual de la vivienda sea inferior a la hipoteca pendiente con el banco. Se trata del fenómeno conocido como «negative equity». De esta forma, si el propietario tuviera necesidad de deshacerse del inmueble, podría obtener menos dinero que la cantidad que debe por la hipoteca. Y el «sufrimiento» es, sin duda, mayor, entre aquellos compradores que pidieron el cien por ciento del valor de la casa al banco: si vendieran ahora su casa, aún les quedaría una deuda sensible por pagar.
¿Cuáles son las características que reúnen las localidades en los que más han caído los precios? Son, en general, municipios cercanos a las dos principales capitales españolas. A juicio de Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, «las zonas donde más se calentaron los precios antes del pinchazo de la burbuja son las más sensibles a este fenómeno de negative equity». «Se trata generalmente de distritos y municipios situados en las afueras de las grandes capitales que vieron crecer sus precios artificialmente y que ahora acusan más el ajuste», añade este experto, quien considera que las rebajas realizadas hasta la fecha por la mayoría de los vendedores siguen sin ser suficientes.
Un 20% como mínimo
Y así lo cree también un demoledor informe publicado recientemente por el banco de inversión suizo UBS. A su juicio, la vivienda en España sufría una sobrevaloración del 54 por ciento en 2008. Pero este problema se habría ido solucionando durante el último año, tal y como añade esta casa de análisis. Los precios, según esta misma fuente, a final de 2009 habrán corregido un 10 por ciento; los salarios medios habrían aumentado un cinco por ciento; y la bajada de los tipos de interés permitirían una mejora de la accesibilidad del 13 por ciento. Eso significa que al mercado inmobiliario español aún le quedaría por delante un ajuste del 18 por ciento. Lo malo es que, tal y como reconoce UBS, en este modelo no han incorporado un gran problema de la economía española: el paro, que puede llegar, según los pronósticos más pesimistas, a los cinco millones de personas y que ejercerá mucha presión a la baja en los precios de los inmuebles. Además, tal y como se apunta en ese informe, los precios de la vivienda tienden a sobrerreaccionar, tanto al alza como a la baja, sobre todo en mercados en los que la vivienda en propiedad tiene mayor peso, como España. UBS concluye que a los precios de los inmuebles aún les quedaría por delante una caída de un 20 por ciento, como mínimo.
Hasta 2014 o 2015
¿Hasta cuándo durará el ajuste? Los promotores han puesto su granito a arena. El presidente de la patronal del sector, José Manuel Galindo, instó a sus asociados, a entidades financieras y al Estado a que se pongan manos a la obra de manera conjunta para acabar con el stock de viviendas sin vender. Según Galindo, si las cosas siguen como hasta ahora, el stock no se habrá consumido hasta 2014 ó 2015. Galindo reiteró que los constructores no pueden hacer más: ya han bajado el precio un 20 por ciento y ése es su tope. Ahora, a su juicio, sería el turno de las entidades financieras. Indicó que teniendo en cuenta que la morosidad de los promotores ronda el 6,5 por ciento y la de las familias se sitúa en menos de la mitad, sería necesario subrogar los créditos concedidos a promotores y transferirlos a crédito particular. Mientras, la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, anima al sector a convertir su stock en viviendas protegidas o a poner su oferta en alquiler.
