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Los bancos se han convertido en los más serios competidores de los promotores. Las entidades financieras constituyen, en su conjunto, la principal promotora inmobiliaria del país. El año pasado acumularon un patrimonio inmobiliario por valor de más de 7.000 millones de euros. Los bancos han engrasado la maquinaria de sus filiales inmobiliarias, aquéllas que pusieron en marcha en la crisis anterior, la de principios de los años noventa y se han puesto a vender pisos.
¿Por qué lo están haciendo? Según los expertos, ésta es una medida que los bancos están adoptando para que su morosidad no se dispare todavía más. Con una tasa de créditos de dudoso cobro a estos niveles, menos de un tres por ciento en las principales entidades, éstas han tenido que dotar provisiones que ya han comenzado a deteriorar sus resultados. Si no hubieran absorbido inmuebles, su morosidad sería superior y habrían tenido que arañar aún más de su margen de explotación para realizar provisiones específicas, que son las que están vinculadas al aumento de la morosidad. Aún más: si con estos niveles de créditos de dudoso cobro, la tasa de cobertura está ya en todos los casos por debajo del cien por cien, si no hubieran tomado tantos bienes inmobiliarios, este dato sería todavía peor. Según Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, de no haber apostado por esta iniciativa, la tasa de morosidad se situaría en tasas cercanas al diez por ciento en algunas entidades. En el caso del Santander, el que mayor volumen de inmuebles se adjudicó durante el año 2008, este indicador podría situarse, según Bernardos, en el seis por ciento. A juicio de este experto, si los inmuebles que acumulan los bancos fueran valorados a precios de mercado actuales, tendrían grandes problemas de solvencia.
Al margen de lo que les sucede a los bancos, ¿cómo le puede afectar al mercado inmobiliario el hecho de que la mayor promotora sea la propia banca? «Los promotores inmobiliarios están indignados, porque consideran que los bancos constituyen una competencia feroz y desleal. De hecho, yo creo que la oferta inmobiliaria de las grandes entidades financieras es competencia, incluso, para la vivienda de protección oficial», asegura Bernardos.
¿Por qué es competencia desleal? «Principalmente, porque los bancos no van a poner ninguna traba a la hora de financiar los pisos que ellos ponen en el mercado. Venderán a 200.000 euros los pisos tasados en 300.000 euros y los financiarán con hipotecas de 220.000 euros», explica Bernardos.
También hay banqueros indignados. El consejero delegado de Bankinter, Jaime Echegoyen, que sólo se adjudicó 59 millones de euros en activos inmobiliarios en 2008, en la presentación de sus resultados, resumió: «Zapatero a tus zapatos», en clara crítica a sus competidores.
Venta paulatina
¿Tendrán problemas los bancos para vender los pisos? «Van a perder dinero, porque venderán por debajo del valor de la hipoteca que otorgaron al promotor, pero van a tener más facilidades para quitarse de encima las viviendas que los promotores», continúa este experto. Según Bernardos, en 2009 la accesibilidad de la vivienda mejorará: «Como han coincidido la bajada de los tipos de interés con un fuerte descenso del valor de los pisos, es posible comprar ya viviendas a precios del año de 2003, por lo la demanda se recuperará, aunque de manera tenue». Los promotores no van a beneficiarse de esta situación, ya que su gran problema es que el año pasado no vendieron nada y acumulan una deuda tan importante que les obliga a deshacerse de activos muy rápidamente. Por eso, los analistas esperan que los bancos continúen absorbiendo activos inmobiliarios, y a mayor velocidad, durante este 2009.
¿Provocará esto caídas de precios más pronunciadas? Luis Leirado, director general de Tinsa, la tasadora de las cajas de ahorros, opina: «Las entidades financieras no trastocarán demasiado el mercado, porque son las principales interesadas en no deteriorarlo aún más. Por eso, creemos que irán sacando al mercado su oferta de manera muy paulatina. Hay que recordar que en la anterior crisis inmobiliaria, la de principios de los años noventa, los bancos también adquirieron muchos inmuebles y los últimos los vendieron en 1996 y 1997, cuando ya el mercado se recuperaba con fuerza». «De todas maneras, los bancos sí tendrán que vender los pisos con rebajas muy significativas, debido», añade Leirado. «Aunque dependerá de a quién se la ofrezcan y con qué condiciones de financiación», matiza.
Los tasadores esperan una caída de más del 20 por ciento en 2009
«El precio de la vivienda está cayendo a un ritmo de entre un 1 y un 1,4 por ciento al mes. Eso significa que, claramente, durante este año, los pisos se depreciarán más de un 20 por ciento», explicó Luis Leirado, director general de Tinsa, la tasadora de las cajas de ahorros. En su informe mensual correspondiente a enero concluyó que el descenso interanual medio de los precios de la vivienda libre nueva y usada fue de un 10,1 por ciento. El mayor descenso tuvo lugar en los inmuebles de la costa mediterránea (un 12,6 por ciento). A continuación, se situaron las coronas metropolitanas de las mayores ciudades, donde los precios cayeron un 10,9 por ciento. Las que mejor aguantan son las islas Canarias y Baleares, donde la caída fue de un 8,2 por ciento. Tinsa espera que 2009 se cierre con un «stock» de 1,5 millones de pisos nuevos sin vender.
