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CONSUMO E INMOBILIARIO

Socimis comerciales: baratas, pero... 縮on atractivas?

Las compa耥as que explotan centros comerciales cotizan con mucho descuento debido a las incertidumbres que sobrevuelan el sector y los analistas dudan respecto a si esta situaci髇 constituye una oportunidad, o no.

C髆o puede acceder un particular a la inversi髇 en centros comerciales? Hacerlo directamente, compr醤dose un espacio en 閘 y poni閚dolo en alquiler no es algo que se estile en estos tiempos: la multipropiedad en este tipo de establecimientos se ha quedado obsoleta, lo que tiene sentido, dado que es necesaria una gesti髇 integral de los espacios para que tengan 閤ito en una coyuntura tan delicada como lo parece 閟ta, con internet ara馻ndo cuota de mercado y la econom韆 enfrent醤dose a un serio riesgo de desaceleraci髇 global. Como alternativa, hay que delegar la gesti髇 en profesionales e invertir en acciones concretas o en fondos de inversi髇 que apuesten por este tipo de empresas.

Los peligros que se ciernen sobre el sector, o esa percepci髇 de vulnerabilidad que parece estar esquivando en Espa馻, pero que afecta seriamente a EE.UU., Reino Unido, Francia o incluso a Italia (esta semana Il Sole 24 Ore se hac韆 eco de los retos a los que se enfrentan tambi閚 los centros comerciales del pa韘 latino, afectado por una par醠isis econ髆ica que dura d閏adas) se est醤 haciendo sentir en las cotizaciones de las acciones del sector, 閟as que deber韆n ser las grandes alternativas del inversor: las de las socimis espa駉las y las de las grandes gestoras de centros comerciales europeas y americanas.

Los analistas se馻lan sobre todo un ratio en el que se percibe la preocupaci髇 que reina sobre las compa耥as de centros comerciales: el precio sobre el valor neto de los activos. En todos los casos de los que hay datos disponibles cotizan con descuentos que en Espa馻 oscilan entre el 20 y el 40 por ciento, mientras que en el resto del mundo alcanzan hasta el 65 por ciento.

緿escuentos o trampas?

Como se馻la Josep Mons, de GVC Gaesco, la gran pregunta que hay que plantearse a la luz de estos ratios es si el mercado considera que el valor de los activos de estas empresas se va a depreciar o si en realidad las acciones cotizan con descuento y los inversores se encuentran ante una gran oportunidad. Y 閘 responde que no hay que descartar ninguna de las dos respuestas: la incertidumbre manda. Por un lado, se馻la que parece haber inter閟 en el mercado por los activos comerciales, debido a las interesantes rentabilidades que siguen proporcionando y que son superiores a las que da un bono. Adem醩, apunta que si el inversor conf韆 en la pervivencia del sector a futuro, podr韆 haber m醩 valor en las acciones m醩 baratas, aunque compr醤dolas tambi閚 se asuma m醩 riesgo. Mons confiesa que no apostar韆 por un portfolio de activos muy estresado: quiz醩 un descuento muy fuerte est justificado por lo que el mercado percibe en la compa耥a en concreto. Y en este punto es en el que aparece la otra clave del experto de GVC Gaesco: hay que preguntarse por los activos con los que cuenta cada sociedad.

Compa耥as extranjeras con inter閟

As, considera que las mejores opciones podr韆n ser las empresas que gestionen centros comerciales que sean buques insignia en sus regiones, que concentren a mucha poblaci髇 a su alrededor, que ello les permita conseguir unas rentas atractivas y recurrencia. Este gestor, como referencia de este tipo de empresas, por ejemplo, tiene a la franco-holandesa Unibail-Rodamco en cartera, que cuenta con centros comerciales muy prime, aunque 鷏timamente ha incorporado riesgo con la compra de activos en Estados Unidos, no s髄o porque el sector al otro lado del Atl醤tico tenga m醩 problemas, sino porque puede haber dificultades de encaje entre los equipos de gesti髇 franceses y estadounidenses.

Este experto tambi閚 destaca otras firmas importantes, como la americana Simon Property o la austriaca Atrium, que cotizan con descuentos similares a los de Unibail.

Gonzalo Senra, de CBRE, expone algunos nombres que le parecen interesantes: la francesa Klepierre o las brit醤icas Intu o Hammerson.

Mons pone de manifiesto los problemas del sector a trav閟 de la experiencia de la firma alemana Deutsche EuroShop: las marcas pagan de alquiler un fijo m醩 un variable, este 鷏timo seg鷑 las ventas o la afluencia a los centros comerciales; la situaci髇 ahora es tan delicada que no llegan a poder pagar el variable. Ello implica, bien que las rentas han podido tocar suelo, bien que los retailers podr韆n comenzar a pedir bajadas en el alquiler fijo. De momento, dice Mons, aunque la firma no espera muchas alegr韆s o recuperaci髇 de las rentas, tampoco prev que haya bajadas en los alquileres.

縊pciones en Espa馻?

Con respecto a Espa馻, hay analistas burs醫iles o gestores de acciones que se muestran m醩 cautos que las consultoras inmobiliarias que han expresado sus opiniones en p醙inas anteriores, aunque avisaran de una ralentizaci髇 de las inversiones ya para este 2019. Sonia Ruiz de Garibay, de Trea AM, explica que los centros comerciales han registrado un importante tir髇 en los 鷏timos a駉s por la recuperaci髇 macroecon髆ica, pero ahora se馻la que comienza a haber dudas, porque los crecimientos son menores y se siente cada vez m醩 la amenaza del comercio electr髇ico.

Las ventas en los centros comerciales espa駉les crecieron un 2,9 por ciento en 2018, por debajo del 3,5 por ciento de un a駉 antes; y la cuota de mercado se coloc en el 17,7 por ciento, apenas dos d閏imas por debajo de la de 2017.

Estas cifras de ralentizaci髇, a juicio de Ruiz de Garibay, son las que han animado a compa耥as como Merlin Properties a cambiar de estrategia, a salir fuera de Espa馻 y a haber comprado recientemente un centro comercial en Oporto. La respuesta de las compa耥as, por tanto, pasa por la diversificaci髇 de mercados y tambi閚 de productos (no s髄o porque la socimi en cuesti髇 apueste por otros activos, como oficinas o viviendas, sino porque en los centros comerciales contrate con otro tipo de clientes, como restaurantes, en detrimento de la moda).

Ruiz de Garibay no es pesimista y cree que las rentas de los centros comerciales pueden continuar creciendo y sus gestoras pueden mejorar su generaci髇 de caja y reducir su deuda pero, al mismo tiempo, apunta que los inversores podr韆n no reconoc閞selo y las acciones podr韆n no remontar. 獿as empresas espa駉las est醤 baratas, pero no sabemos si se van a reducir las dudas sobre la situaci髇 econ髆ica, se馻la la experta de Trea AM.

Al castigo propio relativo a la incertidumbre del sector se ha unido el ruido regulatorio: durante el pasado a駉 se estuvo planteando la posibilidad de que las socimis comenzaran a estar obligadas a pagar el Impuesto de Sociedades, que ahora tienen completamente bonificado si cumplen determinadas condiciones como contar con su patrimonio alquilado y repartir en forma de dividendos al menos un 80 por ciento de los beneficios que impliquen los alquileres.

Aunque ya ha aparecido en estas p醙inas Merlin Properties como empresa que apuesta por los centros comerciales como por cualquier otro bien inmobiliario -aunque su activo estrella son las oficinas- ya que su gran objetivo es convertise en la compa耥a de referencia para el inversor extranjero que quiere sacarle partido al inmobiliario espa駉l, la gran estrella de los centros comerciales en Espa馻 es Lar. Sobre todo despu閟 de sus desinversiones en otros segmentos inmobiliarios y su anuncio de nuevas inversiones en el retail. Como explica Gonzalo S醤chez, de Gesconsult, la suya es una apuesta un poco particular porque est enfocada a centros en poblaciones secundarias (no compite en las grandes ciudades espa駉las) en las que es una referencia tanto para las compras como para el ocio. En Gesconsult est醤 c髆odos con su posici髇 en el valor (tambi閚 est en las carteras de Abante, Santaluc韆, Metavalor o Renta 4) debido a que la empresa presenta crecimientos por encima de la media del sector y a su precio, castigado por las incertidumbres internacionales sobre el sector y no tanto por las dom閟ticas.

Pero adem醩 de estas socimis, en los 鷏timos a駉s han salido a cotizar numerosas compa耥as, algunas m醩 grandes que Lar, que tambi閚 tienen el foco en los centros comerciales. Las de mayor capitalizaci髇 burs醫il son General de Galer韆s Comerciales, Zambal o Castellana Properties. En estas empresas, adem醩 de todas las anteriores precauciones, hay que vigilar la liquidez, no todo lo alta que se desear韆 en algunos casos.

Entrevista: Alfonso Brunet, consejero delegado de Castellana Properties

獿a omnicanalidad es el presente y el futuro de los centros comerciales

Alfonso Brunet es consejero delegado de Castellana Properties, una socimi que cuenta con 17 grandes establecimientos, principalmente retail, como parques y centros comerciales. En p醙inas anteriores pudimos ver que protagoniz la principal operaci髇 de inversi髇 en el sector en 2018. En esta entrevista afirma que a鷑 hay hueco en el mercado espa駉l para centros de calidad y que sepan adaptarse a lo que sus clientes demandan.

縌u presente y qu futuro tienen los centros comerciales?

La omnicanalidad es el presente y el futuro. Actualmente, todos los retailers est醤 promocionando sus plataformas online para ganar cuota de mercado, pero ya se est viendo que el negocio de repartir el producto o recogerlo, especialmente si lo tienes que devolver, no es rentable. Por ello, muchas marcas est醤 potenciando que el cliente vaya a recogerlo a la tienda, para as ahorrar costes y fomentar compras en el punto de venta.

緾髆o se traduce la omnicanalidad en el centro?

Los retailers online est醤 abriendo tiendas f韘icas y los retailers offline est醤 invirtiendo en plataformas online. La tecnolog韆 es un aliado sin lugar a dudas. Por ejemplo, a d韆 de hoy nuestros clientes reciben notificaciones cuando entran a uno de nuestros centros comerciales informando sobre cualquier novedad que haya, hacen uso de algunos servicios directamente con la app y, gracias a la tecnolog韆, podemos saber c髆o se mueven, de d髇de vienen y sus gustos, entre otras muchas cosas. La omnicanalidad mejora la experiencia del cliente y genera relaciones duraderas.

縌u sentido tiene para una marca alquilar un espacio en un centro comercial?

Las tiendas f韘icas seguir醤 ocupando un lugar privilegiado en la mente de los consumidores. De hecho, ya hay operadores que nacieron como e-commerce puros que han abierto tiendas, como Hawkers, Alibaba o Zalando. La tendencia es a aumentar la superficie de exposici髇 para que se pueda dar al cliente una experiencia diferente y renovada.

縋uede en este contexto ganar la tienda a pie de calle al centro comercial?

Las marcas tienden a probar distintos formatos para distintos momentos y tipos de compras. Ambas opciones pueden funcionar a la vez y no son excluyentes una de la otra.

緾髆o se est醤 reinventando los centros comerciales que gestiona su firma?

Tratamos de organizar eventos y animaciones continuamente. En otras palabras, crear dinamismo y expectaci髇 para que nuestros clientes vivan nuevas experiencias y aportemos un valor a馻dido en su visita. Por ejemplo, nuestro Parque Comercial Granaita, que inauguramos en marzo tras una inversi髇 de m醩 de cinco millones, cuenta con m醩 de quince salas de cine, una pista de hielo y una bolera, entre otras actividades, y se ha convertido en algo m醩 que un mero espacio de compras. Es un centro de reuniones para todo Granada.

緾髆o van las rentas?

Desde la recuperaci髇 a partir de 2014, las rentas en general han empezado a recuperarse, pero a ritmos m醩 bajos de lo que en principio se anticipaba. Pero es dif韈il generalizar en este segmento, ya que hay grandes diferencias entre activos prime o secundarios.

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