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ACCIONES

El inmobiliario crece en Bolsa: 縯ienen m醩 inter閟 las promotoras o las socimis?

Para escoger unas u otras, los analistas recomiendan vigilar el momento del ciclo y tener en cuenta tambi閚 el perfil de inversi髇.

Los indicadores inmobiliarios apuntan a una recuperaci髇 del mercado. Adem醩, como describe Nuria 羖varez, de Renta 4, 閟ta es gradual, sana, no explosiva, lo que hace pensar que no se va a acabar pronto. Por eso, en su opini髇, en una cartera diversificada, alguna acci髇 del sector inmobiliario hay que tener. La inc骻nita, sobre todo ahora que ha desembarcado en el parqu una promotora sin herencias contaminadas del pasado, Neinor, est en si es m醩 interesante invertir en las compa耥as que compran suelo, construyen viviendas y las venden, o en las patrimonialistas, las que explotan v韆 alquiler inmuebles ya construidos.

Nuria 羖varez comenta que, en un contexto de recuperaci髇, las patrimonialistas, que en el mercado espa駉l son sobre todo socimis, exentas del pago del Impuesto de Sociedades y obligadas a tener su patrimonio en alquiler y a repartir el grueso de su beneficio en forma de dividendos, son las que primero se recuperan, porque se ven beneficiadas por un aumento de la demanda de espacio por parte de las empresas cuya actividad crece. A continuaci髇, se unen las promotoras de viviendas, que retoman los desarrollos para satisfacer la demanda de quienes han recuperado su empleo o la tranquilidad de que lo mantendr醤. De ser as, el mercado espa駉l habr韆 seguido una evoluci髇 l骻ica: las socimis fueron las primeras que salieron a cotizar con el inicio de la recuperaci髇 y no ha sido hasta ahora que ha debutado en Bolsa una promotora, Neinor, aunque quedaran otras del ciclo anterior en el parqu.

Seg鷑 Jes鷖 de Blas, de Bankoa-Cr閐it Agricole, las socimis han decepcionado en la primera fase que describ韆 羖varez. En algunos casos, a馻de De Blas, por su r醦ido crecimiento y la remuneraci髇 de los directivos ligada a 閘, han surgido suspicacias sobre su gobierno corporativo. De Blas cree que este subsector inmobiliario falta que se asiente, que deje de crecer y se pueda contar con un per韒etro m醩 consistente para saber, por ejemplo, qu flujo de dividendos se puede esperar. En cuanto a la promotora que se acaba de estrenar, opina que si bien es una compa耥a m醩 proc韈lica y, por eso, se pueden esperar m醩 subidas, comenta que su plan es muy ambicioso teniendo en cuenta la dimensi髇 actual de la compa耥a. Por eso, remata: 獷s una apuesta por un plan de negocio que, o te crees, o no te crees.

Una cuesti髇 de ciclo

Para Carlos Val-Carreres, gestor de Lierde, tambi閚 existe una cuesti髇 c韈lica a considerar a la hora de decidir la inversi髇 en este sector: ante la subida del valor de los activos, las rentabilidades que obtienen las compa耥as patrimonialistas ya se han reducido y quiz醩 sea un mejor momento para las promotoras, ante el crecimiento de la demanda de viviendas en las principales capitales. Nuria 羖varez a馻de que ahora est ganando competitividad la vivienda en compra frente al alquiler, lo que tambi閚 apoyar韆 la apuesta por las compa耥as que desarrollan proyectos.

Carlos Val-Carreres, en este sentido, explica cu醠es son sus empresas favoritas. En primer lugar, Realia, porque tiene una bolsa de suelo muy grande en Madrid, Barcelona y Baleares. 玈iempre ha tenido actividad patrimonial y de promoci髇. Esta 鷏tima ha estado un poco parada, pero ahora se encuentra en una situaci髇 fabulosa porque tiene suelo y dinero para construir, explica Val-Carreres.

Dentro del mundo de las socimis, se inclina por Lar, precisamente porque est desarrollando centros comerciales en Sevilla y en Sagunto, que ya est醤 prealquil醤dose y adem醩 vende pisos en Juan Bravo, en Madrid, a los precios m醩 altos de la capital. Por 鷏timo, Val-Carreres apuesta por Renta Corporaci髇, porque cree que tambi閚 se puede ver favorecida por este momento del ciclo m醩 positivo para la creaci髇 de valor con la promoci髇 que para la generaci髇 de rentas, dado que se dedica a reformar y transformar el uso de edificios.

Este experto tambi閚 le ve potencial a la socimi Merlin Properties: invirtiendo en ella, argumenta, se obtiene el beneficio de su tama駉 y de la integraci髇 de sus 鷏timas adquisiciones. Nuria 羖varez coincide en su apuesta por Merlin Properties. Cree que se tiene que centrar en poner en valor sus 鷏timas adquisiciones, que ya le hacen tener un muy buen perfil de activos. Pero, en todo caso, 羖varez comenta que, para elegir una u otra compa耥a, lo que hay que hacer es escoger, no ya por la actividad que desarrollen, sino por la calidad de su gesti髇.

Josep Mons, de GVC Gaesco Beka, se馻la tambi閚 que hay que prestar atenci髇 a si se quiere invertir en una industria 玬uerta que puede tener recorrido si mejora como lo est haciendo en seg鷑 que zonas, o si se hace en edificios ya hechos y ya alquilados, a trav閟 de las socimis en las que, a su vez, hay que prestar atenci髇 a la rentabilidad que proporcionan, as como a la agresividad de sus inversiones.

Carteras mixtas

Al final, las apuestas que Josep Mons tiene en el sector inmobiliario espa駉l son mixtas. Por un lado, le gusta la construcci髇 con Quabit, debido a que tiene suelo en diferentes sitios, como Madrid y Barcelona, as como proyectos en Marbella, aunque, sobre todo, porque ha hecho una limpieza espectacular de la deuda y ha logrado financiaci髇 para construir 4.090 viviendas hasta 2021. Prefiere esta compa耥a a Neinor debido a que est m醩 barata y porque ve en Neinor un perfil m醩 financiero en busca de una oportunidad que puede salir, o no, adem醩 de por su ambici髇, quiz醩 excesiva (9.100 viviendas hasta 2021). En cuanto a las socimis, explica que no entr en Hispania y ahora ya no lo har, dado que el instrumento est cerrado y ahora s髄o se gestionar para venderse en unos a駉s. Acaba de desinvertir en Axiare, porque a estos precios ya cotiza que va a alquilar sus activos a buen ritmo, cuando 閟tos no son 'prime' y tambi閚 la posibilidad de que Colonial acabe compr醤dola. En Merlin est reduciendo, debido a la agresividad de sus compras y porque el 鷏timo paquete que ha adquirido, el de Metrovacesa, incluye demasiado riesgo, aunque reconoce que es la compa耥a que parecen haber escogido los inversores extranjeros para sacar partido de la recuperaci髇 del 'ladrillo' espa駉l. A cambio, apuesta por Colonial, que no est sometida a las rigideces (ni a las ventajas) de una socimi, porque es la que cuenta con el mejor 'portfolio' de todas, con inmuebles de gran calidad en Madrid, Barcelona y Par韘.

Gonzalo S醤chez, de Gesconsult, a馻de que ambos tipos de empresas, las patrimonialistas y las promotoras son diferentes, pero m醩 que por el ciclo, por los inversores para los que son id髇eas unas y otras. As, las socimis, en t閞minos generales, por sus elevados y previsibles flujos de caja responden a un perfil de inversor m醩 conservador, mientras que las compa耥as promotoras presentan un riesgo superior. Tambi閚 las apuestas de Gonzalo S醤chez son mixtas. As, por un lado, le gusta Colonial, porque la calidad de sus activos es irrepetible, lo que implica que subir醤 tanto en valoraciones como en rentas. Y adem醩 cree que tiene inter閟 Merl韓, compa耥a a la que le ve potencial, pese a que cree que tiene que ir mejorando la ocupaci髇. Por 鷏timo, su firma acudi a la salida a Bolsa de la promotora Neinor, porque es una compa耥a peque馻 con un plan estrat間ico que tiene cabida en el entorno actual de mercado.

縀s decepcionante el comportamiento de estas compa耥as, teniendo en cuenta la recuperaci髇 del mercado? S醤chez dice que no: el sector lo est haciendo bien. Si gana menos que el Ibex-35, es por la distorsi髇 alcista que introducen la banca y Telef髇ica.

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