La estadística de Tinsa, la referencia más seguida para medir la evolución del mercado inmobiliario español, dice que el descenso del precio de la vivienda desde máximos alcanza el 31%. "The Economist" afirma que la caída es de un 22%. Sea una u otra cifra la acertada, lo cierto es que no son suficientes. Según una de las biblias del capitalismo, "The Economist", el precio de la vivienda en España seguirá en caída libre. Y es posible que el banco malo ayude en este proceso. Debería hacerlo.

Los detalles de este nuevo mecanismo se conocerán, muy previsiblemente, el próximo viernes, en la rueda de prensa que tendrá lugar tras el Consejo de Ministros. Y la principal incertidumbre es el descuento con el cual comprará los activos dudosos de las entidades financieras. Seguramente, todo el mercado lo tome como referencia y, por tanto, termine por mover el conjunto de los precios. De todas maneras, no hay que olvidar que en el caso irlandés, aunque el banco malo compró los activos inmobiliarios con un descuento medio del 58%, los precios bajaron más de un 60% y, según "The Economist", en ese país aún están en caída libre. Uno de los riesgos pues del banco malo español es que se quede corto.

Una visión escéptica: no ayudará al ajuste

El analista inmobiliario independiente José Barta se muestra bastante escéptico. A su juicio, la creación del banco malo "va a impedir que las entidades financieras dejen de bajar los precios". A su juicio, la filosofía con la que va a crearlo el ministro de Economía, Luis de Guindos, parte de la base de que en Irlanda el error fue valorar demasiado bajo el valor de los activos. Eso fue lo que, a su juicio, puso en una situación crítica a los bancos del país. Por eso, Barta intuye que el banco malo español no va a comprar los activos a precios suficientemente bajos y los bancos no van a tener el incentivo de seguir vendiendo, porque habrá una entidad que se lo pagará mejor. "Y eso que la situación del mercado español es todavía peor que la del irlandés. En Irlanda el problema era sólo de sobrevaloración. En España, además existe una gran sobreoferta", explica Barta.

Además, este experto recuerda que aún quedaría pendiente la cobertura de los activos de las inmobilarias controladas por los bancos. Porque las entidades financieras se han convertido en accionistas de multitud de promotoras pequeñas y grandes después de reconocer que no lograrán cobrar la deuda y la canjearan por una participación en esas compañías. "¿Por qué el banco malo absorberá los activos dudosos de la banca y no los de sus participadas?", se pregunta Barta.

Una visión optimista: el banco malo tomará como referencia los "decretos De Guindos"

Fabio Mostacci, analista de Ahorro Corporación, se muestra más confiado en el éxito del banco malo. A su juicio, comprará los activos con un fuerte descuento respecto a su valor contable. Considera coherente y probable que el precio de adquisición tome como referencia los "decretos De Guindos" que exigían más provisiones para cubrir los activos inmobiliarios de la banca. También Santiago Carbó, catedrático de Economía y Finanzas de la Bangor Business School, lo considera probable. "Son precios que se pueden asumir", afirma.

Las coberturas exigidas son de un 80% del valor de los créditos sobre el suelo, de un 65% para los créditos sobre edificios en construcción y de un 35% para la vivienda terminada. Esto significa que sobre el valor total de los inmuebles, no sobre el valor de los créditos -éstos, en teoría, no se conceden sobre el 100% del precio-, los descuentos serían de un 90% para el suelo y del 54% para la vivienda. "Creo que los dos decretos deben ser una referencia, porque, además, son coherentes con el informe de Oliver Wyman y, además, la banca no tendría necesidad de hacer nuevas provisiones", comenta Mostacci. No se haría más daño. Tampoco a las entidades que, por no recibir ayuda pública, no estén obligadas a transferir los activos al banco malo. Los bancos sanos competirían en igualdad de condiciones con el banco malo. Y eso es importante.

Estas cifras implican que aún quedaría por delante la mitad del ajuste de los precios. En todo caso, quien esté preparándose para comprar un inmueble debe estar muy pendiente de las valoraciones que realice el banco malo para exigir descuentos similares.

"También es posible que el valor de compra sea inferior. ¿Podría ser superior? No se puede descartar, pero me sorprendería", afirma Mostacci. Carbó opina que en el caso de algunos activos, se podrían exigir mayores esfuerzos a las entidades. "No creo que las valoraciones puedan ser superiores, porque, en ese caso, se consideraría que las entidades estarían recibiendo ayuda pública", añade Carbó. 

El MoU (el memorándum con las condiciones del rescate de la banca española) no es muy claro al respecto. Plantea que se tome como referencia una valoración, no un precio de mercado, para dejar claro que uno de los problemas del mercado inmobiliario español es la escasa liquidez, es decir, las pocas operaciones que se realizan. 

El precio de compra no puede ser muy alto, porque la filosofía del banco malo es no perder dinero cuando se deshaga de los activos. Y se ha comprobado, como comenta Mostacci, que con fuertes descuentos, las viviendas terminadas se venden. El suelo sí tendrá que quedarse algo más de tiempo dentro del banco malo, porque su demanda es muy escasa.

¿Qué valoración sería la óptima?

Santiago Carbó afirma que la mejor valoración sería aquélla que se situara algo por encima de los precios de mercado. "Si los precios de compra por parte del banco malo fueran estrictamente precios de mercado, al mercado le daría un ataque. Y si fueran muy altos, no generarían credibilidad". "Debe ser una valoración con grises: ni deben implicar pérdidas catastróficas ni deben ser poco realistas, porque el ajuste de los precios inmobiliarios debería tomar cierta velocidad". 

"Si el banco malo compra los activos a precios de derribo, sólo será malo para las entidades que los vendan. Aunque, al final, puede llegar a ser incluso positivo, porque el Estado asumiría menos riesgo", añade Jesús de Blas, de Crédit Agricole-Mercagentes. 

Lo que está claro, según el analista de Ahorro Corporación, es que el banco malo va a ser una referencia para el conjunto del mercado inmobiliario español. Ahora mismo, los bancos ya están moviendo el mercado con sus descuentos. De hecho, tras la aprobación de los últimos decretos sobre las provisiones de la banca y a medida que las entidades han ido avanzando en su cumplimiento, han ido vendiendo más inmuebles y la caída de los precios se ha acelerado.

Bien es verdad que, según un informe publicado recientemente por Adicae, los precios de los inmuebles de los bancos son más caros que los que venden los particulares.

¿Puede ocurrir, como en Irlanda, que al final los precios caigan más que lo que indique el banco malo? Mostacci dice que, según el escenario planteado de que se tomen como referencia las provisiones ya anunciadas, no es probable que suceda. "La burbuja inmobiliaria fue peor en Irlanda: allí todos los indicadores de endeudamiento estaban por encima de los españoles, los precios inmobiliarios subieron más durante el 'boom' y la caída del PIB fue más fuerte que en España. No se puede trasladar el caso irlandés a España", concluye el experto de Ahorro Corporación.

¿Con qué dinero comprará el banco malo todos esos activos?

Se supone que con los 100.000 millones de euros del rescate europeo. José Barta cree que no habrá dinero suficiente para recapitalizar a las entidades y comprar sus activos dudosos. Mostacci dice que sí, sobre todo teniendo en cuenta que el precio al que los adquirirá será bajo. Y Carbó opina que con 60.000 millones habrá para recapitalizar a las entidades y para crear el banco malo. 

Pero es posible que, para curarse en salud, el banco malo adquiera la forma de un fondo, para que así sea más fácil la entrada de nuevos socios y reducir el coste para el Estado. Aunque Carbó opina que ese mecanismo tiene el objetivo de dar credibilidad al proceso. Además, sería una garantía: los inversores sólo entrarían con precios atractivos y con el objetivo de obtener beneficios en el futuro.