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Hacer una novación de la hipoteca o cambiar de banco. Son las dos soluciones que proponen los expertos para beneficiarte desde el minuto uno de la caída en picado del Euribor. Prepárate para pelar duro con tu entidad financiera.
La razón del desengaño es que no se ha aplicado el Euríbor a las hipotecas. La entidades bancarias aplican a la revisión del préstamo la media del Euríbor de dos meses atrás, dependiendo de las condiciones con las que se haya firmado el contrato.
La injusticia se hace más evidente cuando se hacen números en pleno descenso del famoso índice. A una hipoteca media de 135.200 euros a 22 años con un diferencial de medio punto más Euríbor que haya sido revisada en noviembre y diciembre, se le aplica la tasa oficial del mes de octubre cuando el Euríbor estaba en las cotas más altas al 5,248%, la cuota asciende a 903,51 euros. La misma hipoteca con iguales condiciones renovada en este mes tendrá una letra de 700,21 euros, más de 200 euros de diferencia porque se actualizará, previsiblemente, con el Euríbor al 2,5%.
A estas alturas de la película, no es descartable que el Banco Central Europeo siga recortando los tipos oficiales con lo que, esperando que la lógica se imponga, el Euríbor pronunciará más los descensos. Por lo que el desajuste en el pago de cuota se puede prolongar durante varios meses.
Soluciones
Existen distintas soluciones para beneficiarse de la caída del Euribor desde el minuto uno. Desde distintas organizaciones de consumidores la recomendación acudir al banco para renegociar las condiciones de la hipoteca. La primera opción es realizar una novación. Es decir, cambiar las condiciones del préstamo sin cambiar por ello de entidad. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) explica que esta operación implica unos costes, que son son reducidos en comparación con la reducción de la cuota hipotecaria que se obtiene.
Pero los consumidores avisan que “es bastante probable” que los bancos no acepten la novación. Si lo hacen, la entidad querrá aplicar una comisión sobre el capital. Según la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) es una práctica habitual, por ello aconseja revisar de arriba abajo el contrato para hallar dicha comisión y negociarla. “Las condiciones que se suelen negociar son el tipo de interés, el plazo, y beneficios fiscales, como la exención en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y otros de carácter registral”, señala ADICAE y añade que es la opción más económica para el cliente.
Lo normal es que los bancos sean duros en las negociaciones y rechacen la novación. En este caso lo mejor es acudir al “mercado”, buscar entre otros bancos mejores condiciones para subrogar la hipoteca, trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad. Con una oferta mejor bajo el brazo, el banco seguro que es más laxo en las negociaciones de la novación. “Amenazar con subrogar la hipoteca en la competencia suele ser efectivo. Es un arma para presionar al banco”, indica Ángel Bouzas, director general de Freedom Finance, compañía de asesoramiento e intermediación financiera.
La subrogación es una opción más cara y farragosa, pero merece la pena si se recibe el portazo del banco donde está contratada la hipoteca. “A pesar de los mayores costes, la diferencia entre el Euríbor de octubre con los actuales niveles, justifica el cambio de hipoteca”, asevera la OCU. Por su parte, ADICAE afirma que es una buena solución para los casos en los que todavía quedan muchos años por pagar.
Bouzas asegura que en estos momentos los importante es rebajar la cuota, aunque la vida de la hipoteca se alarge. “El cliente tiene perder el miedo a negociar los banca, la idea del banco de todo la vida está desfasada hoy en día”. Por su parte ADICAE, asegura que lo primero que tiene que hacer es protestar, protestar y protestar en la oficina porque “la banca sigue el criterio de el que no llora no mama".
