Empresas que pasan de padres a hijos, viviendas vacías que se «regalan» a los descendientes, fincas que se quieren repartir... Solucionar estas situaciones en vida es una de las alternativas por las que optan algunas familias para evitar problemas en el futuro. Las dos herramientas para materializar esta operación son la compraventa o la donación.

Antes de realizar cualquier operación, debería definir cuál es la mejor estrategia para transmitir un bien: hay que analizar qué tipo de propiedad es (vivienda, finca, nave...), determinar si se quiere una contraprestación económica a cambio de transmitirlo, e incluso qué uso se le va a dar una vez transmitido. Y todo, para reducir al mínimo el impacto fiscal que padres e hijos tendrán que abonar: Donaciones, plusvalías, Renta y Transmisiones Patrimoniales.

La compraventa perjudica al vendedor

Generalmente, si quiere transmitir un bien, la fórmula ideal para que sus hijos o beneficiarios ahorren dinero en impuestos es la compraventa. En este caso, quienes reciban el bien deberán abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con una tarifa del siete por ciento sobre el valor real del bien.

Sin embargo, quien transmite (generalmente, los padres) sale perjudicado con esta operación. Deberá tributar por una doble vía: por una parte, como ganancia patrimonial que obtiene, liquidará la operación en la Declaración de la Renta y pagará el tipo del 18 por ciento sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble.

Además, la legislación le obliga a abonar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, esto es, las plusvalías. En este caso, la tarifa a pagar dependerá de cada localidad. La base imponible de este impuesto municipal se obtiene al multiplicar el valor catastral del suelo por el coeficiente que determine la ordenanza del Ayuntamiento correspondiente, en base al número de años que el vendedor haya sido el propietario. Al final, tributará con un tipo del 30 por ciento sobre esa base imponible.

Auge de las donaciones

En los últimos años, cada vez más ciudadanos han optado por la donación en vez de por la compraventa, gracias a las reducciones de cuota y a las bonificaciones establecidas por las Comunidades Autónomas. En algunas regiones, como Madrid, Valencia, Cantabria o La Rioja, el Impuesto de Donaciones está prácticamente exento.

En País Vasco y Navarra no existe este tributo, gracias a su régimen foral. Pero en el resto de comunidades, los beneficios fiscales no son tan ventajosos para las donaciones. Quien recibe el bien deberá liquidar, en primer lugar, el Impuesto de Donaciones, cuya tarifa va desde un mínimo del 7,65 por ciento hasta un máximo del 34 por ciento, lo que supone que cuanto mayor sea el valor del bien de la transmisión, mayor será el importe a pagar.

La tributación por donaciones «supone, a la postre, una tributación notablemente inferior a la de la compraventa, pero siempre dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se resida», explica Begoña Villacís, de Legálitas, quien recuerda que se aplica la legislación de la región en la que se ubique el inmueble.

Aunque para el donante pueda ser inicialmente más ventajosa una donación, «muchos contribuyentes se encuentran con la sorpresa de que deben abonar también lo correspondiente a ganancia patrimonial», explica Villacís.

Se refiere esta experta fiscal a que el donante de un bien deberá liquidar la correspondiente ganancia patrimonial en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), como si se tratase de una compraventa. Por tanto, deberá tributar con un tipo del 18 por ciento entre el valor de transmisión y el real.

Cómo se pueden valorar los bienes

Tanto en el caso de la donación como en el de la compraventa, se deben utilizar valoraciones que, en ocasiones, se desconocen.

En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, se utiliza el concepto de valor real. «Se trata de un término controvertido», explica Begoña Villacís, «que provoca inspecciones tributarias por parte de las Comunidades».

Sin embargo, existen algunas fórmulas para evitar sustos posteriores por haber realizado una valoración diferente a las estimaciones administrativas. Por ejemplo, se puede solicitar una valoración vinculante a la Consejería de Economía de su región; también se puede acudir a la tasación que realizan los peritos de un banco, porque desde enero de 2007, estas valoraciones también son reconocidas legalmente.

Cuando se abonan las ganancias patrimoniales en el IRPF, se debe calcular la diferencia entre el valor de transmisión del bien y el valor de la adquisición. La cifra resultante es la que se incorpora a la Declaración.

Se incorporan los gastos

Los expertos fiscales indican que los problemas surgen al aplicar el valor de la adquisición. En principio, se puede utilizar aquel al que se encuentre escriturado el inmueble. También se puede utilizar el valor por el que se liquidara en su momento el Impuesto de Sucesiones (si se recibió a través de una herencia), al que habría que añadir los gastos de notaría, registro y mejoras realizadas a lo largo del tiempo en el inmueble.

A esa cantidad se le aplica un coeficiente actualizador reglado por las Comunidad Autónomas cada año. En cuanto al valor de transmisión, para pagar los impuestos hay que utilizar la cantidad que se paga por esa operación, pero hay que restarle pagos como el de las plusvalías, y cualquier otro gasto que haya surgido en la operación.