----Ladrillos y riqueza: ¿Cómo influye en nuestro bolsillo el valor de nuestra casa?
Si hay un denominador común entre los diversos estudios acerca de endeudamiento de los hogares españoles, no es otro que el fuerte crecimiento de su deuda inmobiliaria durante los últimos años.
De hecho, un reciente informe cifraba en un 55% el porcentaje de los españoles que tenía algún tipo de deuda, y, dentro de este porcentaje, nada menos que un 36% era hipotecaria.
Con todo, la preocupación sobre el fuerte aumento de la deuda inmobiliaria y/o fuerte subida de los precios de la vivienda en los últimos años no se produce sólo en España.
En varias ocasiones hemos podido escuchar como las autoridades norteamericanas y británicas descartaban la posibilidad de una burbuja en el sector inmobiliario. Aunque otros estudios, como uno elaborado por el FMI, presentan conclusiones más inquietantes.
Entre 1995 y 2001 los precios de la vivienda se han doblado en términos reales en Irlanda, han aumentado más del 50 % en UK y han registrado ganancias del 30 % en España.
Mucha más moderada ha sido la subida real de los precios en este periodo en Francia (20 %) e Italia (10 %). Mientras, en Alemania el nivel de precios se ha mantenido relativamente estable. Hay una aceptación generalizada de que la subida de los precios de la vivienda ha contribuido de forma positiva a mantener el consumo al alza.
EFECTO RIQUEZA Y VIVIENDA: ¿UN COLCHÓN FRENTE AL DESCALABRO BURSÁTIL?
El efecto riqueza al que ha aludido en varias ocasiones el propio Greenspan habría permitido compensar el impacto negativo de la caída de las bolsas.
Antes de nada debemos considerar que la subida de los precios de la vivienda puede impactar en la economía a través de dos vías: estimulando la construcción, tanto de nuevas viviendas como reformando otras existentes; y, la otra, favoreciendo el consumo privado.
Hay pocas evidencias en la Eurozona de que el primer impacto haya sido importe: tras el fuerte aumento de finales de los noventa, en los dos últimos años su crecimiento ha sido negativo.
Mientras, la subida del precio de la vivienda se puede reflejar en el consumo a través de dos formas: a través del efecto riqueza y/o aumentando la capacidad de endeudarse de las familias.
A pesar del importante peso de la vivienda en el patrimonio de las familias en la zona EMU (del 50 % frente al 27.7 % y 39 % en Reino Unido y Estados Unidos respectivamente), las evidencias de un impacto positivo en el consumo no son claras.
ESPAÑA ES DIFERENTE...INMOBILIARIAMENTE HABLANDO
En su último informe mensual, el Banco de España publica un artículo muy interesante sobre el segundo factor anterior (ver informe en pdf) .
De hecho, compara la situación en España con la de Reino Unido y Estados Unidos.
Para lograrlo, crea un indicador, el RCI (reembolso del capital inmobiliario), que mide la diferencia entre la evolución del crédito inmobiliario concedido a los hogares durante un periodo determinado y el valor de la inversión neta en activos inmobiliarios realizada por estos en el mismo periodo.
Luego relaciona este indicador con el consumo privado. Las conclusiones son aplastantes en el caso del Reino Unido y Estados Unidos. Pero rechazan cualquier relación entre la subida de los precios de la vivienda y el consumo en España (pero sí es cierto que el incremento del gasto de construcción ha sido relativamente importante en nuestro país entre 2001/02).
Todo parece apuntar a que la subida de los precios de la vivienda en la Eurozona presenta menos problemas que la registrada en los otros dos países analizados.
Como ha indicado recientemente el Banco Central Europeo, el ratio entre la revalorización real de la vivienda y la renta disponible de las familias se ha reducido o mantenido plano en la Eurozona desde 1995.
Con todo, esta conclusión puede llegar a ser más cuestionable en algunos países concretos. España es uno de ellos.
No sólo por el rápido crecimiento de la deuda inmobiliaria sobre la renta disponible, por el mayor aumento relativo de los precios de la vivienda y el mayor descenso en términos históricos de los tipos de interés. La mayor aportación reciente sobre el crecimiento del sector de la construcción es otro factor diferenciador.
