----Vivienda: Su encarecimiento en 2004 vuelve a hacer saltar las alarmas
."Los precios de la vivienda no se frenaron en 2004 ", según Tinsa. Su crecimiento fue del 17 % en el caso de la vivienda nueva, un punto y medio menos que en 2003, mientras que la vivienda usada registró un aumento de los precios del 19 % (17 % el año anterior). El FMI alerta a España contra las presiones inflacionistas y el sector inmobiliario".
"Son nubes en el horizonte y podrían amenazar el crecimiento increíblemente robusto de la economía española". Para el Organismo Internacional, el proceso observado en la subida de los precios de la vivienda y el endeudamiento de las familias puede aumentar la vulnerabilidad de la economía española ante cualquier suceso adverso.
Y más, aunque en este caso simplemente datos:
- El aumento de los préstamos hipotecarios alcanzó en diciembre niveles superiores al 24 % en tasa anual. Y ya supone un 70 % del PIB, frente al 20 % a principios de los noventa.
- La construcción ha mantenido un crecimiento ininterrumpido superior al PIB en los últimos siete años (16 % del PIB frente al 11 % a principios de los noventa), el mayor periodo desde hace veinte años.
Aunque no conocemos las cifras del cuatro trimestre, todo apunta a que podría mantenerse la aceleración observada en el tercer trimestre.
- Las constructoras se quejan de la falta de orientación en las inversiones públicas en infraestructuras, aumentando el gap actual con la obra residencial
- ¿Desaceleración? Hasta el mes de noviembre del pasado año se iniciaban en España más de 600.000 nuevas viviendas, por encima de las 570.000 en 2003 y el doble del promedio observado en los últimos veinte años
- Las compras de no residentes de viviendas moderan su ritmo de avance, aunque aún se estima en niveles del 0,8 % del PIB
- El auge de la vivienda en propiedad contrasta con el decaimiento de la vivienda en alquiler: se estima que en estos momentos el porcentaje de viviendas en alquiler apenas suponen un 9 % del total, frente al 20% en los noventa y un promedio del 35% en otros países europeos
¿Preocupados? Seguro que no tanto como las propias autoridades, con el Banco de España repitiendo de forma reiterativa que esta situación no se puede mantener de forma indefinida. ¿Cómo combatirlo? El FMI alude a la necesidad de eliminar de forma progresiva las deducciones fiscales para la compra de vivienda.
Pero, como recogen hoy algunos medios, la Ministra de Vivienda recalcó ayer que el actual perfil fiscal sobre la vivienda no cambiarán de forma sustancial. "Hay que dar tiempo al tiempo", fue la respuesta de Solbes ante una cuestión sobre el tema.
LOS CASOS DE REINO UNIDO Y EEUU
Pero en otros países, los que han podido hacerlo, ya se han comenzado a tomar medidas. Es el caso del Reino Unido, donde las subidas de los tipos de interés desde el BOE han logrado compatibilizar la moderación en el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda al mismo tiempo que se mantiene el fuerte crecimiento económico.
Probablemente también será el caso de Estados Unidos, cuando el presidente de la Fed, aunque rechazando explícitamente que exista una burbuja de precios -a nivel general, aunque reconoce problemas en algunas zonas-, espera que su ritmo de crecimiento se modere en el futuro a medida que se normalice la política monetaria.
Y son dos países que entran en la lista del FMI de los que más riesgos han asumido con la subida de los precios en los últimos años. Porque, y esto debemos tenerlo claro, se trata de un proceso generalizado a nivel internacional donde las excepciones son precisamente las de aquellos países donde las subidas de precios no se han producido o incluso han bajado -Alemania, explicada por el estancamiento económico, cuando en Japón existen indicios de primeras subidas de los precios tras la crisis de los ochenta-.
Pero en España la situación ha sido especialmente llamativa por la intensidad de las subidas, achacable al escenario de recortes de los tipos oficiales, el fuerte crecimiento económico, los bajos niveles previos de precios y, especialmente, al aumento de la población.
¿BURBUJA O EXCESO DE PRECIOS?
¿Burbuja o exceso de precios? ¿impacto en el gasto de la riqueza inmobiliaria? Matizaciones en mi opinión. Diversos estudios cifran el diferencial de precios sobre el de equilibrio entre un 15-25 %. Otros consideran que el impacto sobre el gasto de las familias del aumento de los precios ha sido marginal.
Pero todos coinciden en esperar una moderación en el ritmo de crecimiento de los precios, descansando el ajuste en el paso del tiempo.
Obviamente, esto parte de una previsión de fuerte crecimiento económico en los próximos años y de una subida paulatina de los tipos de interés oficiales por el BCE -a diferencia de EEUU y del Reino Unido, los préstamos en España se referencian sobretodo a tipos de interés de corto plazo-.
Cualquier escenario distinto al anterior supondría un riesgo de un desplome de los precios. Así por ejemplo, alargar la duración media actual de los préstamos de los 22 años hasta los 26-28 podría suponer un colchón frente a un aumento de los tipos de interés de más de 2 puntos.
¿Mi opinión? Creo que en los próximos años seguiremos hablando del exceso en la valoración de la vivienda, aunque con ritmos de aumento bastante más bajos que los observados en 2004.
