----
Más malas noticias para el sector inmobiliario. Merrill Lynch calcula en 21.500 millones de euros las necesidades de capital de las inmobiliarias europeas para recomponer su crítica situación financiación. Un objetivo muy difícil de conseguir, según el banco estadounidense.
La principal conclusión del banco es que bastantes de las compañías analizadas tienen una situación financiera que califica como "insostenible". Por lo tanto, son muchas las que se verán obligadas o a ampliar capital con fuertes descuentos o a convertir deuda en acciones. La clave, según Merrill, es si las mayores compañías europeas pueden sobrevivir en un escenario en el que -según su previsión- el valor de los activos va a caer un 40% en el Reino Unido y un 25% en Europa Continental mientras el loan to value (LTV o porcentaje que supone el endeudamiento respecto al valor de los activos) se sitúa en el 50%.
La conclusión es que el sector inmobiliario europeo necesita ampliar capital por valor de 21.500 millones de euros. Esta cifra supone la tercera parte de la capitalización bursátil actual del sector, por lo que se trata de un objetivo cuya consecución será muy complicada. Según el análisis, de esa cifra 7.400 millones corresponderían a las inmobiliarias británicas, 7.300 a las alemanas y 2.600 a las francesas. Aunque el informe no analiza a las compañías españolas, hay que recordar que empresas como Metrovacesa, Reyal Urbis o, antes de la suspensión de pagos, Martinsa Fadesa, no han podido colocar entre los inversores ni una sola acción en los últimos 18 meses, tal y como se habían comprometido con las autoridades bursátiles para elevar su free float.
Por lo tanto, el sector inmobiliario debe recomponer su maltrecha situación financiera en el peor de los escenarios posibles, fuera de las carteras de los grandes inversores institucionales y con perpectivas muy negativas por delante. Un alternativa para capitalizarse sería, según Merrill Lynch, la venta de edificios. El banco estadounidense cree que habría que enajenar 44.000 millones de euros, que equivalen al 19% de la cartera de las empresas cotizadas. Una opción, que en pleno cerrojazo en los mercados crediticios y con dificultades crecientes para la venta de activos en todos los sectores, tampoco parece muy factible.
En el informe, Merrill clasifica a las compañías del sector según su nivel de riesgo. Entre las de riesgo bajo, que podrían soportar la caída del valor de los activos sin ampliar capital ni vender propiedades están, entre las más conocidas, Unibail-Rodamco, Silic y Wereldhave. Entre las de riesgo moderado, que tendrían que realizar una venta de activos no traumática se encuentran Gecina, Corio, Land Securities, British Land, Hammerson o Castellum. Sí tendrían que vender muchos activos -el 48% de media- y tomar medidas drásticas como un recorte de dividendo las de riesgo alto como Klepierre, Fonciere des Regions o Cofinimmo.
Entre las de riesgo muy alto, que se verían obligadas a recapitalizarse con descuentos muy importantes, Merrill Lynch cita a una quincena de compañías, entre ellas Immofinanz, IVG, Gagfah, Eurocastle o Pirelli RE.
Morgan Stanley, muy pesimista
En un informe publicado la semana pasada, Morgan Stanley puso contra la pared al sector con un informe demoledor es el que auguraba que el NAV del sector caerá alrededor del 10% durante la segunda mitad de 2008 y que este descenso se disparará al 19% en 2009.
El estudio asevera también que aunque la corrección ha sido más severa y rápida que durante la crisis de los años noventa -caídas en las cotizaciones del 65% en 21 meses frente a descensos del 49% en 27 meses entonces- lo peor no ha pasado.
Respecto a las compañías de capital español, Morgan cuestiona la capacidad de Gecina para cumplir con sus objetivos de dividendo y la de los accionistas y socios de Realia. Les asigna recortes de sus precios objetivos del 59% y del 51%, respectivamente.
