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ha supuesto el adiós definitivo a la cláusula suelo

La nueva ley del Crédito Hipotecario: Lo que tienes que saber

Laura Palacios

El pasado 21 de febrero, tras aprobar las enmiendas presentadas por el Senado, el Pleno del Congreso de los Diputados dio, por fin, luz verde a la nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Hipotecario que, previsiblemente, entrará en vigor esta primavera.

No sabemos si ha sido por la amenaza de la imposición de sanciones por parte del TJUE, a razón de unos 100.000€ diarios, ya que esta norma es la transposición la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, para la cual se disponía de un plazo máximo de dos años, pero lo cierto es que, por fin vamos a disponer de una normativa unitaria de esta materia de capital importancia para las economías familiares.

El espíritu de la Ley del Crédito Hipotecario, conforme con la normativa comunitaria, es el de dotar de la máxima protección posible a aquellos consumidores, es decir, personas físicas que, fuera de su actividad profesional o empresarial, que adquieran bienes inmuebles de uso residencial, incluyendo los que, sin constituir vivienda, cumplan una función doméstica (garajes, trasteros y demás), frente a la actuación de aquellos que actúen como prestamistas, evitando, con ello o al menos, minimizando, la tradicional asimetría, en perjuicio de los primeros, en la relación contractual entre ambos. A quienes actúan como prestamistas o como intermediarios para la contratación de este tipo de créditos se les exige, además de un plus de profesionalidad, la obligación de que conste por escrito la evaluación de la potencial solvencia del prestatario, evitando así, los efectos indeseables del impago de una hipoteca destinada, desde el inicio, al fracaso.

La ley enfatiza la necesidad de que el consumidor obtenga la mejor información posible respecto del producto que va a contratar, incluyendo, por ello, dos novedades: la primera de ellas, recogida en el artículo 12, la obligatoriedad de que se entregue al prestatario, para su estudio y con al menos diez días de antelación a la firma del contrato, determinada documentación: la oferta vinculante, que recogerá todos aquellos elementos fundamentales del contrato de crédito, en un formato estándar, denominada Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) , así como también la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), cuyo objetivo es incluir información sobre determinados parámetros que pueden influir, en gran medida, en la evolución del crédito a lo largo del plazo de vigencia del mismo (índices de referencia, si el tipo pactado es variable, posibilidad de reembolso anticipado, y distribución de los gastos derivados y asociados al préstamo, respecto de los cuales la información debe ser clara y veraz. La segunda de las novedades importante de la ley, se recoge en el artículo 13, el cual otorga al Notario que va a elevar a pública la escritura de hipoteca, una posición de garante de los derechos de información del consumidor: previa comprobación de que ha comprendido todas las variables del préstamo contestando un test diseñado al efecto, elevará acta. De este modo, el Notario deja de ser una figura meramente instrumental, en muchas ocasiones ausente, para convertirse en un pilar básico en el derecho de información al consumidor-prestatario, que regula la ley.

El resto de las novedades más significativas de esta regulación, inciden ya en el contenido del clausulado del contrato de crédito hipotecario; quizás las más conocidas, por la extensa labor jurisprudencial que ha habido para determinar el alcance de sus efectos, son las relativas al interés de demora, a la comisión de apertura, y otros gastos asociados al crédito hipotecario, y al vencimiento anticipado. En cuanto a la cláusula de los intereses moratorios, el artículo 23 de la ley fija el límite del mismo en un incremento de tres puntos sobre el interés remuneratorio pactado a lo largo del período en que éste resulte exigible, calculado sobre el principal vencido y pendiente de pago, y prohibiendo expresamente su capitalización.

Respecto del vencimiento anticipado, la norma se aleja de posibles interpretaciones subjetivas, fijando criterios claros para contemplar su aplicación, y para ello exige la concurrencia conjunta de todos estos requisitos: que efectivamente haya una situación de demora respecto del pago de capital o intereses, y que la cuantía vencida y no satisfecha equivalga, bien a 3% del capital concedido, durante la primera mitad de duración del préstamo, lo cual supone el impago de 12 plazos mensuales, o de cantidades equivalentes; bien al 7% del capital, si la mora se produce en la segunda mitad de la duración del contrato, equivalente al retraso de 15 mensualidades. Además, la aplicación de las consecuencias del vencimiento anticipado surtirá efecto, previo requerimiento al deudor y advertencia al efecto, en un plazo no inferior a un mes para la regularización de la deuda. La controvertida comisión de apertura del préstamo se admite, denominada tasa, deberá corresponder a servicios efectivamente prestados y englobará todos los relacionados con el estudio, tramitación y concesión del préstamo.

La norma zanja también la controvertida cuestión del reparto de gastos, estableciendo que el prestatario únicamente deberá abonar los de tasación; por aplicación de la legislación tributaria, que queda al margen de esta ley, y conforme a la misma, será la entidad financiera la que soportará los gastos de notaría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

La protección al consumidor que dispensa la ley de créditos hipotecarios se extiende a otros aspectos, tales como la prohibición de las hipotecas vinculadas, es decir, aquellas cuyo tipo de interés se fijaba a la baja dependiendo de la contratación de otros productos ofrecidos por la entidad, con lo que las hipotecas eran verdaderos "packs"; el adiós definitivo a la posibilidad de que se inserten "cláusulas suelo", tal y como se recoge en el artículo 19; o el establecimiento de mecanismos que, a diferencia de lo que ocurría a falta de regulación al respecto, que determinen la posibilidad de la amortización total o parcial del préstamo a coste cero, o dependiendo de las particularidades del crédito, con los límites recogidos en el artículo 21 de la Ley, que son: en el caso de las hipotecas a tipo variable, si la amortización se efectúa en los tres primeros años, la comisión será del 0.25% de la cantidad amortizada, y del 0,15% si se amortiza en los cinco primeros años. Para las hipotecas a tipo fijo, si se amortiza antes de los 10 años de duración del contrato, la comisión será del 2%, y si se hiciere durante el resto de vigencia del mismo, la comisión máxima a percibir por la entidad financiera será de 1,5%. También se facilita la posibilidad de subrogación del préstamo a entidad distinta al que inicialmente lo concedió, y la posibilidad de novación de las condiciones iniciales de la misma, sin que el prestatario deba asumir ningún gasto adicional por ello.

Pese a que todas estas normas son de carácter imperativo, y la ley declara expresamente la nulidad de aquellas cláusulas que la contravengan, no obstante, para la resolución de todas las quejas y reclamaciones que puedan presentar los prestatarios, y esta es una particularidad de la ley, se crea la Autoridad Independiente de Defensa del Consumidor, a desarrollar reglamentariamente. La resolución de tales quejas, por tanto, dejará de ser competencia del Banco de España.

Tan importante como la extensión de los efectos de la aplicación de la ley a futuro, es decir, desde la entrada en vigor de la misma, a la que se someterán todos los créditos hipotecarios suscritos desde entonces, es conocer el régimen de transitoriedad de la misma; por aplicación de la regla general de la retroactividad, no será de aplicación esta ley a los préstamos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la misma, salvo aquellos que sean objeto de subrogación o novación posterior, con la salvedad recogida en el Disposición Transitoria Primera, apartado 4, en beneficio del consumidor relativa a las cláusulas de vencimiento anticipado, en cuyo caso será de aplicación lo establecido en el artículo 22 de la misma, excepto en aquellos contratos que contengan un pacto más favorable. Esta protección no se extiende a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiere producido antes de la entrada en vigor de la ley, tanto si se hubiere iniciado un procedimiento judicial como si no.

Por otra parte, en los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria en curso, en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, reguladora de medidas para la protección de los deudores hipotecarios, hubiere transcurrido el plazo de 10 días, establecido en la LEC para presentar oposición, la Disposición Transitoria Tercera de la ley les otorga un nuevo plazo de diez días para hacer efectiva dicha oposición, con base en las causas establecidas en los artículos 557.1.7º y 695.1.4º de la LEC; dicho plazo se les otorgará por resolución judicial, dictada de oficio y con suspensión del curso de las actuaciones hasta la resolución del incidente. Esta posibilidad de oponerse se le concederá al deudor hipotecario en todo procedimiento de ejecución hipotecaria que no haya culminado con la entrega de la posesión del inmueble, siempre que en su día no se hubiere notificado al deudor la posibilidad de iniciar un incidente extraordinario de oposición, ni se hubiera admitido dicha oposición con base en la sentencia del TJUE de 29 de octubre de 2015, ni tampoco cuando de oficio se hubiera analizado la abusividad de las cláusulas contractuales.

Esta normativa que comenzará en breve su andadura pretende ofrecer al consumidor más información, transparencia y protección; no obstante, no han sido pocas las voces que consideran que se ha quedado corta en algunos aspectos fundamentales como los requisitos para la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado que es algo más estricta en países se nuestro entorno, ya que, mientras que en la norma se exige un 3% del importe del préstamo en mora, en Francia o Alemania está en torno al 10-20%. Además, varias asociaciones de consumidores y usuarios de banca que consideran que la ley no resuelve los problemas estructurales del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja.

Solo el tiempo dirá si la pretendida protección al consumidor se hace o no efectiva; en cualquier caso, para los operadores jurídicos que trabajan habitualmente con esta norma, ya es todo un éxito disponer de una regulación integral de la materia.

Laura Palacios
Abogada de Carrau Corporación

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