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Hipotecas

Los 11 cambios que debes tener en cuenta de la nueva ley hipotecaria

Si algo hemos aprendido de esta crisis, que Bruselas ya da por terminada, es a informarnos, y bien. A la hora de firmar una hipoteca "no todo vale" y la letra peque馻 se tiene que leer y entender. Sobre todo, lo 鷏timo. La nueva ley hipotecaria se ha hecho precisamente para eso, para informar y formas m醩 al consumidor y para protegerlo.

Estas son las once claves fundamentales para entender la nueva norma.

1. Dos visitas al notario antes de firmar el contrato

El consumidor estar obligado, una vez haya recibido toda la informaci髇 del pr閟tamo que desea contratar, a realizar una primera visita al notario. En esta primera visita, se tendr que certificar mediante un acta (que ser gratuita) que el consumidor ha recibido toda la informaci髇 que marca la ley, que lo ha hecho en el plazo correspondiente y que se le han resuelto todas las dudas que pudiera tener por cuestiones como las cl醬sulas sensibles del contrato. Tras el tr醡ite,爀l consumidor deber certificar que sale del notario con todas sus preguntas aclaradas. Esta visita se sumar a la que se ya se realizaba habitualmente para proceder a la firma del contrato y su incumplimiento ser considerado como infracci髇 para los fedatarios p鷅licos, seg鷑 Kelisto.es

En cuanto la segunda visita (la que ya se realizaba hasta ahora), la ley determina que el notario no deber autorizar la firma de la hipoteca si no se han cumplido con todas las premisas que marca la ley: por tanto, o deber impedir la firma o deber solicitar al banco que cambie las condiciones.

2. El cambio de hipoteca ser m醩 barato

Para poder cambiar una hipoteca variable a una fija, el consumidor tiene dos formas de hacerlo: mediante novaci髇 (cambiar las condiciones del contrato) y爏ubrogaci髇 (cambiar de banco). Ambas est醤 sujetas al pago de comisiones y a gastos de notario y registro.

Con la nueva ley se reducir醤 considerablemente estos gastos ya que los bancos solo podr醤 cobrar una compensaci髇 por la novaci髇 o subrogaci髇: un m醲imo del 0,25% hasta el tercer a駉 de vida de la hipoteca y, a partir de ah, no podr醤 cobrar nada. los costes registrales y notariales se bonificar醤 a鷑 m醩 de lo que estaban hasta ahora (hasta el 90%) para reducirlos al m韓imo.

3. Se abaratan las comisiones por amortizaci髇 anticipada

La entrada en vigor de la Ley de Cr閐itos Inmobiliarios reducir los costes de amortizaci髇 anticipada de las hipotecas, aunque solo lo har en aquellos pr閟tamos que se firmen una vez se haya aprobado el Proyecto de Ley. Hasta ahora los bancos pod韆n llegar a imponer un cargo de hasta el 0,5% de la cantidad que se devolviera antes de tiempo y, a partir del sexto a駉, del 0,25%.

A ambas comisiones se sumaba el cargo por riesgo de tipo de inter閟, que no estaba limitado y que solo aplicaba en las hipotecas fijas siempre que hubiera una p閞dida de dinero para la entidad.燙on la entrada en vigor de la nueva ley, solo se podr aplicar una 鷑ica comisi髇, que depender del tipo de inter閟 de la hipoteca. Primero, si爀s una hipoteca variable, se podr cobrar una comisi髇 m醲ima del 0,5% del dinero amortizado durante los tres primeros a駉s de vida del pr閟tamo y del 0,25% del tercer al quinto a駉. A partir del sexto, no se podr aplicar ning鷑 cargo.

Si es una hipoteca fija, solo se podr cobrar la comisi髇 por riesgo de tipo de inter閟, que 鷑icamente se podr aplicar si existe una p閞dida de dinero para el banco y que estar limitada: hasta el tercer a駉, un 4% del dinero amortizado, y a partir del tercer a駉, un 3%.

4. Vinculaci髇: se permitir醤 las ventas "combinadas", pero no "vinculadas"

uy importante! La nueva norma hipotecaria prohibir que se produzcan ventas "vinculadas", es decir, que una entidad pueda ofrecer a un cliente un paquete que incluya una hipoteca y otros productos o servicios. En cambio, seguir醤 siendo legal las ventas "combinadas", operaciones en la que el banco presenta, por un lado, las condiciones de un pr閟tamo y, por otro, los productos que el cliente puede contratar con 閘 y que, normalmente, permiten conseguir una rebaja en el inter閟 que cobra la entidad.

En cualquier caso, fuentes ministeriales han precisado que, si un banco deseara hacer una venta "vinculada", tendr韆 que demostrar que esta alternativa es m醩 beneficiosa para el cliente y tendr韆 que recibir autorizaci髇 por parte del Banco de Espa馻.

5. Se endurecen las condiciones para una ejecuci髇 hipotecaria

Hasta ahora, bastaba con que el consumidor dejara de pagar tres cuotas para que se activara la cl醬sula de vencimiento anticipado y el banco pudiera empezar los tr醡ites para embargar una vivienda. Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, se eleva este plazo. Para conocer qu umbral se aplica, el consumidor deber dividir su pr閟tamo en dos mitades. Si se est pagando la primera mitad de la hipoteca, no se podr activar el vencimiento anticipado hasta que el consumidor deba el 2% del capital.燬i se est en la segunda mitad, el umbral se eleva hasta el 4%.燛sta medida ser una de las pocas de la nueva normativa que s tendr car醕ter retroactivo: es decir, se empezar a aplicar a cualquier hipoteca cuando se apruebe el Proyecto de Ley, siempre que nunca antes se haya incurrido en un impago.

6. Se limitan los intereses de demora

La nueva ley impone un tope a los intereses de demora que puede aplicar un banco en caso de que el consumidor deje de pagar su cuota: tres veces el inter閟 legal del dinero, que para 2017 se ha fijado en el 3%.

7. Mejora la informaci髇 precontractual que recibe el consumidor

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Cr閐itos Inmobiliarios, la banca tendr que mejorar la informaci髇 previa que facilita al cliente. De esta forma, tendr que entregar al cliente una nueva ficha europea de informaci髇 normalizada (FEIN), que sustituye a la actual ficha precontractual; una ficha de advertencias estandarizadas (FIAE), que se entregar junto con un nuevo modelo de ficha precontractual y que deber informar sobre "las cl醬sulas o contenido sensible" del contrato, como las disposiciones sobre suelos hipotecarios.

Tambi閚, simulaciones de la posible evoluci髇 de su cuota a lo largo de los a駉s, si se trata de un pr閟tamo a inter閟 variable, una copia del contrato, as como informaci髇 desglosada sobre los gastos iniciales y qui閚 asumir cada uno de ellos. Por tanto, no se regula sobre si el banco tiene que asumir unos costes u otros, sino que simplemente se obligar a que se informe con transparencia de qui閚 tendr que abonar qu.

8. Se podr cambiar la divisa de referencia de un pr閟tamo

Con la nueva norma, quienes tengan una hipoteca en una moneda distinta al euro podr醤 convertir su pr閟tamo a euros en cualquier momento: cosa que no suced韆 hasta ahora. Adem醩, el banco tendr que informar peri骴icamente al usuario sobre el importe que le queda por pagar y los posibles cambios que se hayan podido producir en esa cifra por los vaivenes de la moneda en la que est denominada la hipoteca.

9. Nuevo modelo de contrato est醤dar y formaci髇 y retribuci髇 de los empleados de banca

Se pondr a disposici髇 de clientes y bancos, pero su uso no ser obligatorio.燗dem醩, quienes comercialicen hipotecas tendr醤 que tener una formaci髇 espec韋ica y, adem醩, no podr醤 cobrar por el n鷐ero de hipotecas que vendan.

10. La normativa, de aplicaci髇 para los aut髇omos

Aunque la normativa europea de la que nace la Ley de Cr閐itos Inmobiliarios solo hace referencia a los consumidores, el Gobierno ha decidido ampliar su aplicaci髇 a "todas las personas f韘icas", lo que tambi閚 incluye a los trabajadores aut髇omos.

11. Aumentar la vigilancia a los intermediarios de cr閐ito

Se implementar un r間imen de inscripci髇 y de supervisi髇 constante, que correr a cargo del Banco de Espa馻 y de las Comunidades Aut髇omas.

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