Hace unos días saltó a la prensa la noticia de que Luis de Guindos, Ministro de Economía, había adquirido una vivienda en La Moraleja (Madrid), justo cuando la subida del IVA para vivienda nueva está al caer. Sin embargo, el ático de lujo que compró junto a su mujer el pasado 27 de julio no se verá afectado. 

La propiedad le ha costado al ministro del Gobierno popular 587.000 euros y está ubicada en la urbanización 'Hoyo 10' en La Moraleja, según explica www.pisos.com. (Pincha aquí para ver el vídeo de este tipo de viviendas) Además, gracias a los descuentos que lleva registrado el precio de la vivienda, el ministro ha pagado un millón de euros menos de lo que costaba la vivienda cuando se construyó, ya que su precio de salida era de 1.658.000 euros.

De Guindos ha realizado esta operación como inversión, ya que su idea es, bien cedérselo a su hija, bien rentabilizarlo a través del alquiler. El nuevo ático de De Guindos cuenta con 132,67 metros cuadrados, incluidas dos terrazas de 33,7 y 30,05 metros cuadrados. Las zonas comunes incluyen dos piscinas, pistas de padel, un completo circuito 'spa' con un gimnasio, baños turcos, sauna, dos jacuzzi y un espacio relax con tumbonas térmicas.

Al hilo de esta compra, el analista del sector inmobiliaria Borja Mateo se pregunta si el Ministro del ha comprado a buen precio o no. Un bien (una casa) vale lo que cuestan sus frutos (los alquileres), reflexiona Mateo mientras ofrece los datos de la transacción :

Precio en el pico de la burbuja 1,7 millones de Euros;
Precio de adquisición de 568.000 euros
Descuento respecto al precio del pico 66,5%

Según Mateo, aunque mucha gente crea lo contrario, los precios de los pisos bajan en las zonas de lujo (como en este caso), así como en regions en las cuales la oferta de vivienda es muy baja (Vizcaya es el paradigma, con bajadas ya del 37% respecto a precios de pico). Estos son las cifras que ofrece Mateo.

Cálculos del precio de compra:

Precio de venta 568 mil euros;
IVA del 4% 23.480 euros;
Gastos de notaría y registro 1715 euros;
Precio de venta total= 593.195 euros

Frutos: Alquiler mensual del inmueble 3000 euros;
Gastos mensuales de comunidad y de IBI achacables al propietario 250 euros;
Alquiler neto tras gastos que se lleva al bolsillo el propietario 2750 euros;
Alquiler annual para el propietario 33.000 euros

Rentabilidad de la inversión: 33.000/593.195= 5,54%

Por tanto, Luis de Guindos obtiene al año 5,54 euros por cada euro invertido, o lo que es lo mismo, recupera su inversion de 593.195 euros en 17,97 años (593.195/33.000).  Nno obstante, el precio de los alquileres está sometido a fuertes tensiones a la baja por la entrada masiva de viviendas al mercado de alquiler.

Y ante la pregunta de si ha sido una buena compra, Borja Mateo responde que si. En efecto, según sus palabras, la adquisición puede ser considerada como regular-buena. En primer lugar, porque ofrece una rentabilidad 5,54%, lo que en una zona de primera residencia justifica el precio de venta.

No obstante, apunta Mateo, "si el ministro hubiera esperado hasta finales de 2013, con una tasa de paro que llegará al 27,5%, la bajada del precio de este piso o uno similar" respecto a los precios que se alcanzarán a 31 de diciembre de 2012, será del 20%; es decir, Luis de Guindos estará sometido a una pérdida de capital por bajada del precio del piso de 113.600 sólo hasta finales de 2013.

También hay que tener en cuenta, como observa este experto, que el nivel de los alquileres respecto a los que se pueden obtener en la actualidad bajará fuertemente durante los próximos meses (ya han bajado el 40% respecto a precios de pico del mercado de alquiler, allá a principios de 2007) con lo que aumentará el número de años de alquiler necesarios para recuperar la inversion realizada.

"Desde el punto de vista fundamental, es decir, de precio/rentabilidad a día de hoy la inversion es buena (que no muy buena). Desde el punto táctico la inversion es mala porque los precios bajarán aún mucho más.Desde el precio de pico de la burbuja, el precio de esta vivienda ha de bajar el 75%, por lo menos, hasta 454 mil euros, con el fin de ver el final de la corrección y alcanzar su valor objetivo. Si hubiera sido el Ministro habría esperado, como mínimo, a finales de 2013 para adquirirlo.", apostilla Borja Mateo.