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Declaración de la renta: Cómo declarar la venta de una vivienda

La compraventa de viviendas sigue disparada en un mercado donde la recuperación de los precios es un hecho. Así, si compró durante los años en crisis, a precios de derribo, y vende ahora la vivienda con un alza de precios así debe declararla. 

Los expertos del REAF-REGAF enumeran una serie de excepciones que dejan exenta de tributación este tipo de operaciones. 

Si en 2017 ha transmitido un inmueble urbano que fue adquirido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, solo tributará por la mitad de la ganancia obtenida. Esta exención parcial no se aplica cuando el inmueble se hubiese adquirido o transmitido al cónyuge o a cualquier persona unida a este por parentesco, en línea directa o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

Si ha obtenido una ganancia patrimonial porque ha transmitido su vivienda habitual puede dejar exenta la plusvalía si con el importe obtenido en la venta adquiere otra vivienda habitual en el plazo de los 2 años anteriores o posteriores a la fecha de transmisión. Si el importe reinvertido es inferior al percibido, la ganancia quedará exenta en la misma proporción que signifique el importe reinvertido sobre lo percibido.

Si en 2017 vendió la que en su día fue su vivienda habitual y en los 2 años anteriores a dicha venta adquirió la que ahora es su vivienda habitual, no tributará por el beneficio obtenido en la venta, aunque no destine el dinero conseguido a amortizar el préstamo de la nueva vivienda. Es decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva.

Si a 31 de diciembre de 2017 ya ha cumplido los 65 años, o se encuentra en situación de dependencia severa o de gran dependencia, no tributará por la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual (DGT V1228-15). Si la vivienda transmitida se adquirió por la sociedad de gananciales y solo uno de los cónyuges tiene 65 o más años de edad a final de año, la exención únicamente se aplicará por la mitad del beneficio obtenido.

Aunque en el concepto de vivienda recogido en la norma en vigor no se incluyen dos plazas de  garaje y trasteros adquiridos conjuntamente con la vivienda, como ocurría con la normativa vigente hasta 31 de diciembre de 2012, se interpreta que queda exenta la plusvalía generada en su transmisión, incluso aunque se hubieran segregado previamente un trastero y una plaza de garaje, siempre que no hubieran transcurrido más de 2 años desde la transmisión de la vivienda.

El crecimiento de la familia justifica el cambio de domicilio y la aplicabilidad de la exención aun cuando no haya sido vivienda habitual durante 3 años. 

Si tiene más de 65 años y ha trasmitido cualquier elemento patrimonial generando una plusvalía, tampoco tributará por la ganancia si el importe total obtenido lo destina a la constitución de una renta vitalicia asegurada a su favor, antes de que transcurran 6 meses desde la enajenación. La cantidad máxima total que a tal efecto puede destinarse a constituir rentas vitalicias es de 240.000 euros.

Pueden excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales generadas en la transmisión de acciones o participaciones de empresas de nueva o reciente creación por las que se hubiera practicado la correspondiente deducción en cuota. Según DGT V2071-17, si no se practicó dicha deducción en su día, no se puede exonerar de gravamen la ganancia cuando se transmitan.

 En todos estos supuestos de reinversión, cuando no se realice la misma en el mismo ejercicio de la transmisión, es obligatorio hacer constar en la declaración del ejercicio en el que se obtiene la ganancia la intención de reinvertir. Sin embargo, según Resolución del TEAC de 18 de diciembre de 2008, el cumplimiento de este deber formal no tiene carácter sustancial u obligatorio para poder aplicar la exención por reinversión, siempre que la aplicación de la exención no se desmienta por alguna otra circunstancia de la declaración del mismo ejercicio o de los siguientes.

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