16 de Diciembre, 14:11 pm

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Soltando la bomba de liquidez

Noah Buhayar / Patrick Clark

El agente inmobiliario más activo del noroeste del Pacífico este año es un antiguo administrador de programas de Microsoft Corp. que trabajaba en Bing. Tushar Garg no es el típico comercial que enseña casas cuidadosamente preparadas a posibles clientes. Es el cofundador de FlyHomes Inc., una agencia inmobiliaria de Seattle que convierte a sus clientes en compradores con efectivo.

La idea es relativamente sencilla: una persona que busca una vivienda contrata a FlyHomes como gestor. Cuando está preparada para ofertar, le ofrece a FlyHomes un depósito del 5 por ciento del precio ofertado. La compañía, a su vez, realiza una oferta en efectivo por la vivienda, gracias a su línea de crédito con un banco. Una vez cerrado el acuerdo, vende la casa al comprador cuando ya le han concedido una hipoteca. A cambio, la compañía se queda con la típica comisión del 3 por ciento del vendedor original.

En mercados inmobiliarios pequeños, este concepto puede resultar atractivo. Son muchos los ejemplos de agentes inmobiliarios que «pierden» muchas casas antes de que se acepte la oferta en la zona metropolitana de Seattle, donde los precios han subido más rápido que el resto de grandes áreas del país en los últimos 20 meses. El efectivo siempre ha sido un incentivo para los vendedores, porque les ofrece certeza y supone dinero en el momento. FlyHomes afirma que más de la mitad de sus ofertas se aceptan.

En EE.UU., en algunas ciudades como San José o Charlotte, se ha desencadenado una competencia feroz ante la escasez de oferta que lleva a los compradores a adoptar estrategias cada vez más agresivas. «Al principio fueron las cartas de amor» a los vendedores, declarando cuánto le gustaba la vivienda al posible comprador, afirma Aaron Terrazas, economista senior en Zillow. Después los compradores empezaron a hacer valer su derecho para echarse atrás si la inspección de la vivienda revelaba problemas o si fracasaba la financiación. También se fueron acortando los plazos para cerrar las operaciones. «En mercados así, los compradores hacen lo que pueden», afirma Terrazas.

En Seattle cada año hay miles de puestos de trabajo nuevos con altas remuneraciones, gracias a la expansión de compañías tecnológicas como Amazon.com Inc. en la zona. Sin embargo, la oferta de viviendas familiares no está en línea con la demanda. Las compraventas de viviendas se cerraron en una media de solo siete días en Seattle el pasado mes de mayo, según la agencia inmobiliaria Redfin Corp. y las cosas van aún más rápido en Denver. «El problema de la escasez de oferta no se va a solucionar de la noche a la mañana», afirma Stephen Lane, cofundador y CEO de FlyHomes. «Podemos ignorarlo o podemos ofrecer un marco de igualdad de condiciones».

Tras la Gran Recesión, la proporción de viviendas que se compraron con efectivo se disparó, en gran parte porque los inversores institucionales, con toda su liquidez, empezaron a comprar gangas de viviendas unifamiliares para alquilarlas. Si bien es cierto que la actividad se ha enfriado, las compras en efectivo siguen siendo mayoría en el mercado. Hasta el mes de marzo de este año, supusieron cerca del 30 por ciento de las operaciones registradas por Redfin, en comparación con menos del 20 por ciento durante los años más fuertes del 'boom' inmobiliario.

Difícil acceso al crédito

La capacidad de FlyHomes para convertir a los clientes en compradores en efectivo explota un resquicio de los mercados de capital que surgió tras la crisis del sector inmobiliario: los consumidores tienen que cumplir cada vez más condiciones para recibir un crédito hipotecario. Sin embargo, para las empresas es comparativamente más sencillo, incluso para aquellas con modelos de negocio relativamente nuevos y poco probados, recibir cantidades ingentes de préstamos de los bancos, de fondos de capital riesgo y otros inversores institucionales.

Los fondos de capital riesgo permitieron captar una financiación de 17 millones de dólares a FlyHomes en mayo. Otras dos compañías (Ribbon y Knock) están siguiendo modelos similares en el resto de EE.UU. Entre tanto, otras compañías de reciente creación como Opendoor y Offerpad LLC han crecido imponiendo su liquidez para comprar viviendas en efectivo y poniéndolas a la venta. Estas compañías aplican una comisión por operaciones rápidas y, con todo, están siendo muy populares. Opendoor, que ha captado financiación de capital riesgo por valor de 645 millones de dólares desde su creación en 2014, está comprando viviendas a una tasa de 2.500 millones de dólares al año en 10 áreas metropolitanas. Zillow y Redfin están experimentando con modelos similares. 

Además de poner sobre la mesa sus recursos financieros, FlyHomes está intentando optimizar la compra de viviendas separando las diferentes partes del proceso y contratando a especialistas para cada fase, desde negociadores a personas que enseñan las viviendas, afirma Lane. Garg, el cofundador, suele ser quien aparece en el último momento y pone su nombre en la venta para el comprador, razón por la que se ha disparado en el ranking de ventas de agencias en el noroeste. La compañía también ofrece sus servicios en el área de la Bahía, Boston y Chicago, y prevé expandirse a Portland, Oregon, este verano. 

El CEO de Redfin Glenn Kelman afirma que estas nuevas compañías son parte del cambio de paradigma a la hora comprar y vender viviendas. «Está llegando dinero de todas las partes del mundo, y no llega al consumidor», afirma. «Está llegando a las agencias inmobiliarias, que cobran a los consumidores por acceder a ese dinero».

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