----
El mapa inmobiliario español ha cambiado radicalmente. La banca ha destronado a las promotoras tradicionales en el ránking inmobiliario español. La fuerte crisis del sector ha impuesto una política de canje de deuda por activos, para evitar así mayor consumo de Recursos Propios según la circular del Banco de España que adapta los principios de Basilea II.
La banca ha llegado a la rápida conclusión de que no debe permitir que las empresas entren en concursos de acreedores que se dilatan en el tiempo y escapan a su control. Se calcula que en 2008 los seis primeros bancos y las principales cajas se han quedado con activos inmobiliarios por más de 10.000 millones de euros, además de convertirse en los accionistas de control de varias de las mayores inmobiliarias del país. Los principales bancos han creado sociedades específicas para gestionar estos activos como Altamira Real Estate, del Santander; Aliseda, del Popular; o Promodomus, de Banesto.
Esta situación de crisis inmobiliaria se vivió ya a principios de los noventa, aunque actualmente la exposición del sector financiero español es mucho mayor que entonces. Los bancos no se están adaptando a los nuevos precios de la demanda por miedo a que sus balances se deprecien de manera insalvable y hasta que no se ajuste el mercado y adecuen los precios la situación se agudizará.
Es probable que los bancos tengan que deshacerse de algunos activos a precios competitivos, de mercado, de cruce de oferta y demanda (vamos, lo que estudiábamos en la Universidad), con fuertes descuentos, asumiendo importantes minusvalías, pero de momento aguantan el tipo. Lo que está claro es que las entidades han asumido inmuebles que, hoy por hoy, valen mucho menos del importe que se desprende de su valoración, que ha sido la utilizada para realizar la compra y que, casualmente, viene a coincidir con la deuda que tenían banco y promotor, la cual queda cancelada con esta operación.
La pérdida de los bancos en el sector inmobiliario es un hecho. Unas pérdidas que esperan todos los implicados que el tiempo irá absorbiendo, pero que irremediablemente tendrá su reflejo en la cuenta de resultados de los próximos ejercicios. La bola de nieve que se está creando puede llegar un momento en que sea difícil de detener.
En España, actualmente, la oferta inmobiliaria va por un lado y la demanda por otro, lo que está provocando que no se produzcan operaciones y que el volumen total de inversión haya descendido considerablemente en el último año. Existen compradores. Es cierto que tanto los fondos instituciones como los clientes privados siguen reacios a la hora de comprar. Sin embargo, el mercado tendrá que ajustarse y en ese momento proliferarán el número de transacciones. La oferta debe corregir el valor de sus activos y entender que los inversores necesitan una rentabilidad superior al coste de la deuda a la que sumarán la prima de riesgo, la cual en los últimos años tendía a cero y que, gracias a Dios, vuelve a ser un parámetro de razonabilidad económica.
Además, para que el inversor se anime, ya sea institucional o privado, no sólo necesita encontrar activos a precios de mercado y un cierta certidumbre sobre el futuro, sino conseguir financiación. En estos momentos no es fácil encontrar proyectos financiables, y estos no se apalancan por encima 50% del valor, claro está que únicamente para los mejores activos y en las mejores ubicaciones, con los mejores inquilinos y con tiempos de contrato que por la tradicional operativa de arrendamientos en España no existen.
De momento en este desierto que fue el segundo semestre de 2008 y los primeros meses de 2009, las operaciones que se han cerrado se caracterizan por un volumen menor de inversión y un perfil de comprador de cliente privado, con grandes patrimonios que ven el sector inmobiliario más estable (y menos sofisticados y sin posibilidad de fraudes) que otros, como la bolsa. Son clientes que apuestan por el sector refugio, que buscan seguridad en sus inversiones y estabilidad a medio plazo. En España existían a principios de 2008 más de 3.000 familias con capacidad de compra y con patrimonio suficiente (más de sesenta millones de euros) como para afrontar inversiones por valor de entre 15 y 20 millones de euros. Son inversores muy apegados a la cultura del ladrillo, a quienes les gusta sentirse dueños de sus inmuebles.
Un mercado global
En cualquier caso, es difícil que un inversor apueste por el mercado español cuando obtiene mejores rentabilidades en otras plazas como Londres o París. En la capital británica se están realizado operaciones con rentabilidades superiores al 7% en magníficas zonas, con excelentes inquilinos y con contratos a largo plazo. Los grandes fondos institucionales de carácter internacional compiten en un mercado global, y el mercado español no sólo es reducido en tamaño (y por lo tanto sujeto a menos liquidez) –Madrid y Barcelona suman menos de una tercera parte del mercado londinense o el parisino-, sino que además la rentabilidad no está siendo comparativamente atractiva.
En tiempo de crisis, cuando una gran cantidad de producto se encuentra a disposición de los pocos potenciales compradores, factores ya comentados como la ubicación, la calidad de los inmuebles, la de sus arrendatarios y la de sus contratos, se convierten en piezas indispensables para que una transacción pueda tener expectativas de éxito. Sólo teniendo en cuenta estos factores se pueden cerrar operaciones importantes, limpias y regidas puramente por las leyes del mercado.
