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El sector inmobiliario no ve s韓tomas de burbuja pese al repunte de precios

M. J. P蒖EZ-BARCO/FERNANDO P蒖EZ

Los datos var韆n, como siempre sucede con las dispersas y dispares estad韘ticas del sector, pero la tendencia es inequ韛oca: los precios comienzan a repuntar de forma sostenida en el mercado inmobiliario. A pesar del se馻lado s韓toma, los expertos niegan una posible afecci髇: no hay riesgos de sobrecalentamiento ni burbujas en el horizonte. Al menos de momento.

Diversas cifras han alimentado en las 鷏timas fechas la sensaci髇 de que el valor de la vivienda podr韆 haber comenzado un particular rally. Seg鷑 los datos de Fomento, anunciados ayer por el ministro I駃go de la Serna en la inauguraci髇 del Sal髇 Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), el precio medio de la vivienda libre se situ en el primer trimestre del a駉 en 1.525 euros el metro cuadrado, lo que supone un incremento interanual del 2,2%. La 鷏tima estad韘tica del Colegio de Registradores apuntaba a un incremento interanual del 7,7% en el primer trimestre, y del 4,1% respecto al trimestre anterior.

El 鷏timo 韓dice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados corrobora esta tendencia aunque en menor medida (un 1,8% de subida en el primer trimestre), si bien destaca el impulso de los precios que se produce especialmente en las capitales y grandes ciudades, donde el valor medio de la vivienda terminada ha subido un 6,1% y en Baleares y Canarias un 4%. Hay municipios que superan esa cifra. Y Madrid, con un 7,7%, es la que podr韆 encender las eventuales alarmas.

El calentamiento del mercado es uno de los debates recurrentes en un SIMA que celebra la reactivaci髇 definitiva del mercado. Los expertos est醤 de acuerdo, no hay motivos de preocupaci髇. El mismo titular de Fomento aseguraba ayer que estos 玦ncrementos paulatinos no son, de momento, demasiado relevantes, pero s marcan una 玹endencia constante. Los precios se est醤 玜ctualizando, dicen algunos expertos. Otros hablan de 玞orrecci髇. Y, en todo caso, el repunte es tan dispar como la recuperaci髇 de las ventas, a dos velocidades y constre駃da a determinadas zonas. 獷stamos ante una subida que no es homog閚ea. Desde hace dos a駉s se est produciendo una correcci髇 al alza de los precios que hab韆n tenido una fort韘ima ca韉a durante la crisis, en algunos casos hasta del 50%. Incluso en algunos municipios la ca韉a no ha terminado. Donde suben nos encontramos con precios medios similares a los de 2004, explica Felipe Rufino, director general de precioviviendas.com. Tambi閚 los informes que realiza trimestralmente este portal (sobre 12 millones de viviendas) se馻lan que los precios del mercado residencial espa駉l han aumentado de media un 4,01% en el 鷏timo a駉. En Barcelona un 11,59%, en Valencia un 7%, en Madrid un 5,05%...

獺ay un repunte m醩 din醡ico de los precios en grandes ciudades como Madrid y Barcelona donde convergen varios factores: la recuperaci髇 econ髆ica est siendo m醩 notable en esas urbes, el turismo est calando mucho en las zonas centros y la inversi髇 tambi閚 se va a esas ubicaciones. Incluso fen髆enos como la vivienda tur韘tica est afectando a la subida de precios de los alquileres en la almendra central y tambi閚 a la compraventa, cuenta Jorge Ripoll, director de Servicios de Estudios de Tinsa.

Madrid lidera el cambio de ciclo. Y es que en el centro de las grandes ciudades crece la demanda solvente, tanto para vivir como para invertir. 獷s una demanda insatisfecha, valora Felipe Rufino. 獺ay personas que durante la crisis, cuando los precios ca韆n, aguantaron como pudieron para no perder su inversi髇 y ahora, con los precios m醩 altos, est醤 cambiado de opini髇. Y hay p鷅lico dispuesto a comprar esos inmuebles para vivir e inversores que han visto en el ladrillo un buen acomodo para sus ahorros, ya que la rentabilidad bruta del alquiler llega a un 4,5% y en algunos sitios m醩, mucho m醩 de lo que ofrece cualquier producto bancario, explica Ripoll. A esto hay que a馻dir, la escasa oferta. 獿a capacidad para hacer nueva vivienda en estos barrios es muy poca, cuenta Rufino. De ah que los precios comiencen a escalar posiciones. Hay barrios c閚tricos donde se disparan: Hortaleza (14%), Centro (12,7%) y Tetu醤 (12%), por ejemplo.

Las rentas se disparan

En estos barrios hay personas mayores que huyen del bullicio y las aglomeraciones en busca de mayor tranquilidad hacia las afueras. Mientras j髒enes que quieren ubicarse en estos distritos no pueden acceder al cr閐ito para comprar y se refugian en el alquiler, en pleno 玝oom en estos momentos. 獿os alquileres suben en una proporci髇 mayor a los precios de compraventa. Hay una mejor y mayor cultura del alquiler, pero realmente es la 鷑ica alternativa para la gente joven que no puede acceder a los cr閐itos hipotecarios. Sin duda, el aumento de la oferta de viviendas para arrendar es tambi閚 fruto de los cambios de la ley de arrendamientos en 2013. Y existe otro factor que contribuye al auge del alquiler: hay m醩 inversores porque ven en esta opci髇 una renta atractiva. Y sin duda los pisos tur韘ticos est醤 impulsando este mercado hacia arriba, explica Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com. Seg鷑 un reciente informe de este portal, el alquiler de un piso en Madrid se come casi un 42% del presupuesto familiar. Seg鷑Fotocasa, las rentas del alquiler se dispararon un 9,5% hasta marzo, el mayor crecimiento interanual en una d閏ada.

Y mientras el mercado de alquiler bulle, el perfil del comprador de vivienda son ahora las familias, que quieren mejorar la ubicaci髇 o buscan lugares m醩 apropiados a su modo de vida, espacios m醩 amplios... Adquieren obra nueva para cambiar de vivienda. El extrarradio es su destino. 獷l centro de las ciudades es cada vez m醩 din醡ico y multicultural, lo que interesa a la gente joven. La periferia es para familias, mayores de 40 a駉s, con ni駉s, indica Ripoll. Y lo tienen muy claro, seg鷑 el director general del portal precioviviendas.com: 獷l que compra obra nueva sabe lo que compra. Es una demanda selectiva, consciente, que quiere productos de calidad, adaptados a sus necesidades y que pueda hacer frente econ髆icamente.

El presidente de la Asociaci髇 Profesional Expertos Inmobiliarios, 觭car Mart韓ez, es otra de las opiniones que tampoco ve en un horizonte cercano un recalentamiento de los precios. Considera que no se dan las condiciones que precedieron a la burbuja inmobiliaria. 玁o hay especulaci髇, la gente compra porque lo necesita ?explica?. El suelo se compra por precios algo razonables, no ser m醩 del 20% del precio de un piso y en la burbuja era de un 50%. Los bancos han aprendido y dan pr閟tamos con muchas garant韆s, con m醩 l骻ica y m韓imo riesgo. Y tampoco hay exceso de producto, aunque existan problemas en algunas zonas de grandes capitales y eso haga que se eleven los precios. Por todo ello, la situaci髇 puede resultar positiva para quienes deseen comprar una vivienda para cambiar de residencia o para invertir. 玁o es mal momento para adquirir una vivienda ?concluye Rufino?.En determinadas ubicaciones no se ha agotado el efecto subida. En la medida en que las condiciones de la econom韆 sigan mejorando la tendencia ser a compensar la ca韉a de precios que la vivienda sufri durante la crisis. Pero, por el momento, a los expertos nada les hace pensar que estemos ante la antesala de una nueva burbuja inmobiliaria.

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