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 MÁS INFORMACIÓN EN EL ESPECIAL 'BURBUJA INMOBILIARIA'

"Comprar una casa es la mejor inversión que puedes hacer: Su precio nunca cae como el de las acciones". Esa es la frase con la que The Economist  abre un demoledor y extenso estudio acerca del encarecimiento que ha sufrido la vivienda en los principales países occidentales.

Un estudio, además, que alerta sobre la posibilidad, más tangible que nunca, de que dichos países, bajo sospecha de estar experimientando una 'burbuja inmobiliaria', puedan ver caer los precios de sus viviendas de maneras significativa durante los próximos años.

Como afirma The Economist, los precios de la viviendas se han disparado prácticamente en todos los países occidentales menos en Alemania y Japón. Más aún, desde la mitad de la década pasada, estos precios en Australia, Gran Bretaña, Irlanda, Holanda, Suecia y España han crecido más de un 50% .

Aunque en contraste el encarecimiento de los Estados Unidos ha sido más modesto -un 30%-, se trata también de la mayor ganancia de la que nunca se haya registrado en dicho país.

Y es que, como señala esta fuente, las revalorizaciones resultantes de invertir en vivienda han sido, en los últimos años, sencillamente espectaculares.

El ejemplo de Gran Bretaña resulta especialmente significativo, donde en los últimos diez años, dicha revalorización ha sido mucho mayor que un 10%, muy por encima de la resultante de invertir en acciones.

Durante los últimos tres años, las casas británicas se han encarecido más de un 55% mientras que el valor de las acciones ha descendido por debajo de un 40%.

¿ESTAMOS ANTE UNA BURBUJA INMOBILIARIA?

Pero, ¿hasta cuándo durará este sensacional 'boom'? The Economist señala que, pese a los esfuerzos combinados de analistas, economistas, compradores y vendedores y hasta del mismísimo Alan Greenspan conducentes a negar la existencia de 'burbujas inmobiliarias' en sus respectivos países, lo cierto es que todas las alarmas se han disparado. Y de qué manera.

Uno de los principales argumentos que manejan los escépticos de la 'burbuja' es la explosiva y jugosa combinación resultante de una seria de factores, entre los que se encuentran los bajos tipos de interés, una población creciente y ávida de vivienda y lo ajustado y limitado del suelo por urbanizar.

Esta combinación no hace prever nada que no sea un tranquilo futuro a los propietarios. Sin embargo, la otra cara de la moneda la encarnan indicadores tan significativos como los alquileres.

Efectivamente, tal y como afirma The Economist, el precio que pagamos por una vivienda debería verse reflejado en el futuro alquiler que podríamos llegar a percibir por la misma.

El hecho de que en muchos países los alquileres puedan encontrarse a precios proporcionalmente bajos en comparación con el coste de adquisición de las vivendas debería de ser lo suficientemente significativo como para lanzar la voz de alarma.

Por si fuera poco, los escépticos de la 'burbuja inmobiliaria' tienen otro argumento en contra: El FMI ha advertido, tras un estudio histórico de anteriores 'pinchazos inmobiliarios' que a un rápido encarecimiento de la vivienda es muy probable que siga de una caída importante en sus precios , algo que en circunstancias similares en el mercado bursátil no tiene necesariamente que suceder.

LA 'BURBUJA INMOBILIARIA', UNA AMENAZA A LA ECONOMÍA

Desde The Economist proporcionan tres argumentos para afirmar, además, que el pinchazo de una 'burbuja inmobiliaria' es mucho más perjudicial para la economía que un proceso similar en el mercado de valores:

El primero de ellos es que el precio de la vivienda proporciona una sensación de "efecto riqueza" superior que el de las acciones, sencillamente porque el número de propietarios de una casa es mucho más elevado que el de accionistas.

De hecho, citando un estudio de tres economistas norteamericanos -Case, Quigley y Shiller-, The Economist advierte que el impacto del estallido de una 'burbuja inmobiliara' sería dos veces más perjudicial para el gasto en consumo de las familias que un proceso similar referido a las acciones.

En segundo lugar, la mayoría de las personas tienden a endeudarse para adquirir su casa. Esto se traduce, en un escenario de precios 'hinchados', en hipotecas cada vez de mayor cuantía, lo que acaba repercutiendo en su capacidad de gasto.

Finalmente, una caída significativa en los precios de las viviendas también deja a muchos propietarios ante la tesitura de que su hogar vale bastante menos del valor de su hipoteca. El que asume estas conscuencias, en última instancia, no es otro que el sistema bancario, con las repercusiones negativas que acarrea un escenario de impagos y pérdida de capacidad financiera de los consumidores.

SEIS PAÍSES EN EL PUNTO DE MIRA

El último tramo del 'boom', además, ha inflado de manera espectacular los precios en Estados Unidos, Australia, Gran Bretaña, Irlanda, Holanda y España, como ya se dijo.

Por ello, The Economist afirma que estas seis economías se encuentran al borde de conocer el impacto de un 'estallido' en la burbuja inmobiliaria, lo que supondría un descenso en los precios de la vivienda de entre un 15 o 20% en EEUU y de hasta en 30% o incluso más en otros países, en línea con procesos similares ocurridos en el pasado.

Sin embargo, existen opiniones posicionadas entre los agoreros del desastre inmobiliario -y por ende, económico- y los escépticos. De hecho, muchos economistas afirman que los precios de la vivienda tenderán a nivelarse más que a caer dramáticamente.

Su argumento es que, al contrario de lo que sucede en el caso de las acciones, por ejemplo, las caídas en los precios de la vivienda son mucho más suaves y sostenidos en el tiempo.

La explicación es bien sencilla: el proceso de compra y venta implica unos costes de transacción y un nivel de inversión tan importante como para hacer disminuir por si solo el volumen de ventas pero no necesariamente el precio de manera automática.

¿CUÁNTO PODRÍA CAER EL VALOR DE LA VIVENDA?

Pero, si finalmente se cumplieran todos los pronósticos...¿cuánto caería el valor de la vivienda?. The Economist ha elaborado una tabla que puede hacer sudar a los propietarios de vivienda españoles -un porcentaje ligeramente superior al 80% del total del mercado inmobiliario-

Efectivamente, trazando una serie de indicadores en base a la relación que existe entre precio y la renta que se obtendría por el alquiler de una vivienda y el precio y los salarios que se perciben en dichos países, ha elaborado un escenario, de un lado, de descenso de precios del sector en España de hasta un 30% en los próximos cuatro años.

Por otra parte, de todas las economías sospechosas de sufrir una 'burbuja inmobiliaria', es España donde se ha producido una mayor sobrevaloración de las viviendas desde 1975, que The Economist calcula alrededor del 52%.

 Fuente: The Economist

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