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De una manera o de otra, la vida ha empezado a cambiar para los fondos inmobiliarios. Por méritos propios, y también por los de los demás. La crisis económica, el 'super apalancamiento' inmobiliario del mercado español, la falta de liquidez... todo ello ha provocado que los inversores miren los fondos inmobiliarios con gran recelo. Ya no son ese producto conservador con el que se conseguía una rentabilidad no demasiado alta, pero sí estable. No en vano, hace un año había más de 166.000 partícipes en estos fondos y hoy apenas quedan 92.000, y muchos de ellos no precisamente por decisión propia. Si a ello unimos que el Congreso, por fin, acaba de dar luz verde a la regulación de las socimi -las sociedades de inversión inmobiliarias-, con grandes ventajas frente a los fondos, ya se puede imaginar por dónde irá el futuro de los fondos 'ladrillo'.
Ya están aquí... Y es que la próxima llegada de las 'socimi' al mercado español -más conocidas en los mercados internacionales como Reit-, puede poner en serios apuros al ya de por sí 'tocado' mercado de fondos inmobiliarios. Sobre todo si tenemos en cuenta que los dos mayores fondos del mercado, el del Santander y el del BBVA, se encuentran, de un modo u otro, en estado de 'bloqueo'.
El más grande, el Santander Banif Inmobiliario, que en su momento llegó a superar los 4.000 millones de euros de patrimonio, y que hoy apenas cuenta con 2.700 -'cautivos'-, está intentando vender activos para atender a las masivas solicitudes de reembolso. De hecho, ya ha vendido alguno como el centro comercial Plenilunio y tiene firmada la venta de un edificio de oficinas en Las Rozas. Pero de no conseguir atender todas las solicitudes antes de febrero de 2011, la solución no será otra que la disolución. Una noticia que, desde luego, caería como un jarro de agua fría.
La recién aprobada normativa sobre 'socimi' va a permitir que los fondos se conviertan en sociedades y al contrario, así que la solución podría pasar por su reconversión en 'socimi', que son mucho más flexibles en su política de inversión -no están obligadas a tener el 50% de su activos en vivienda-, más transparentes -al cotizar en Bolsa- y cuentan con ventajas fiscales. Incluso dentro de las propias gestoras propietarias de fondos inmobiliarios creen que esta reconversión podría ser una «alternativa».
«Es un vehículo muy eficientemente fiscalmente y, desde el punto de vista del inversor, transparente y predecible», señala Víctor Alvargonzález, director general de Profim, Análisis y Selección de Fondos. «Pero lo más importante es que se pone en marcha en un momento muy interesante. Puestos a crear un patrimonio inmobiliario, mejor hacerlo cuando el mercado está barato. Es, digamos, el instrumento perfecto para aprovechar los saldos inmobiliarios de los bancos», añade.
Probablemente, el mercado esté aún más barato dentro de uno o dos años, pero también podría ser ese el plazo necesario para que estos vehículos comiencen a rodar en España, ya que por ahora, el sentimiento inversor hacia el mercado inmobiliario es muy negativo. Los últimos acontecimientos con determinados fondos han creado un mal precedente y según los expertos, se requerirá un poco de tiempo para asimilar los cambios. Pese a todo, pocos se atreven a aventurar la desaparición de los fondos inmobiliarios. «Cada uno tiene su sitio», apunta Alvargonzález, quien también señala que de aquí a cinco años las socimi serán más populares que los fondos. Mientras tanto, la CNMV busca unas reglas más flexibles para los fondos.
