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Que el euríbor está bajando, nadie lo puede negar. Pero que esta caída le pueda beneficiar -al menos, tanto como usted preveía-, está en duda. No se trata de aguarle la fiesta, pero sí de recordarle que son muchas las variables que influyen a la hora de revisar una hipoteca. Primero, haga cuentas. Y si no le salen, plantéese si es momento de cambiar de entidad o de mantenerse en su banco, pero con unas nuevas condiciones.
La limitación de tipos de interés es uno de los grandes desconocidos de los hipotecados. Este tipo de cláusulas limitan el tipo de interés, tanto por arriba como por abajo, que su entidad le va a aplicar. En general, el tipo mínimo que el banco se asegura es de un 2,5% ó 3%; y de entre un 13% y un 15%, para cuando los tipos estén altos (la hipoteca es un producto a largo plazo y no se sabe cómo evolucionará el mercado en 20 años).
Este tipo de cláusulas, denominadas por algunas entidades como «túnel», son legales, aunque desconozca su existencia. Y puede suponer un disgusto, porque si usted había calculado un Euríbor al 1,9% (la media, por ahora, de marzo), pero su banco le obliga a pagar, como mínimo, un 3%, la caída del indicador hipotecario no le beneficiará tanto como pensaba.
Tampoco debe olvidar las vinculaciones que asumió con la entidad financiera en su momento para beneficiarse de un diferencial más bajo. Habitualmente, estas obligaciones están relacionadas con la domiciliación de la nómina o la utilización de una tarjeta de crédito (en principio, asumibles), aunque existen otras como la aportación mínima a un plan de pensiones o a un fondo de inversión, la contratación de un seguro de vida, o el mantenimiento de una cantidad mínima en su cuenta de ahorro (generalmente, unos 3.000 euros).
¿Cuál es la referencia?
Posiblemente, usted haya realizado ya sus cálculos en casa. No está mal hacerlo, pero tenga en cuenta el euríbor que va a utilizar, porque con la volatilidad mostrada por este indicador en las últimas semanas, un error en el cálculo puede suponerle diferencias de hasta 100 euros al mes.
Habitualmente, las entidades toman como referencia (asegúrese de esta condición en la escritura hipotecaria) el euríbor oficial de los dos meses antes al que se realiza la revisión.
Esto quiere decir que, si se revisa este mes de marzo, habrá que tomar como referencia el de dos meses antes, esto es, el de enero (2,62%), y no el de febrero (2,13%) ni, mucho menos, el que se negocia ahora en marzo (en torno al 1,90%).
Además, cuando las entidades hablan de euríbor oficial, se refieren al que se encuentra publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), después de que el Banco de España lo haya hecho público el día 1 de cada mes (este proceso puede tener un plazo de hasta dos o tres días). Al banco no le valen ni las medias que aparecen en internet ni ningún otro dato que no haya sido confirmado oficialmente.
Una vez revisadas todas estas condiciones, deberá decidir si mantiene su hipoteca, o es momento de plantear algún cambio en el actual préstamo o, directamente, cambiarse de entidad porque tiene una oferta mucho más atractiva.
Gastos de la novación
Los expertos financieros aconsejan que, en etapas en las que los indicadores hipotecarios se encuentran bajos (como está ocurriendo en estos meses), es un buen momento para plantearse algún cambio.
La novación supone modificar algunas condiciones de su actual hipoteca, como el diferencial que le aplica su banco o cambiar el plazo de amortización que tenía previsto en un principio.
Si son estos los cambios que se quieren realizar, habrá que tener en cuenta los gastos que supone una operación de novación: comisión establecida por su entidad (habitualmente, el 1% del importe pendiente de abonar), notario, registro y gestoría. En total, puede supone unos 350 euros (sin comisión).
Si los cambios que quiere realizar están relacionados con un aumento del capital de la hipoteca, entonces los gastos se disparan. Además de los citados anteriormente (que se incrementan por el tipo de operación a realizar), deberá abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo importe varía en cada región (puede llegar al 1% del capital). Para una cantidad de 150.000 euros, los gastos de novación ascenderían a unos 2.500 ó 3.000 euros, aproximadamente. ¿Le compensa?
