Busque chollos en la bolsa de inmuebles de los bancos. Pero es posible que encontrarlos no le resulte tan fácil. «Los bancos tienen dos pisos con descuentos de un 40%, que suelen ser los peores inmuebles de su cartera, pero, el resto cuenta con rebajas de sólo un diez por ciento», asegura Gonzalo Bernardos, director del máster en asesoría y consultoría inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. «Viendo los precios que están ofreciendo las entidades financieras, no parece que los descuentos sean superiores a los que están aplicando los promotores. Aunque, seguramente, una cosa sean los precios que están publicando y otra, aquéllos a los que al final se cierren las operaciones: es posible que haya opción a negociar», añade Pep Ruiz, director de análisis inmobiliario de Analistas Financieros Internacionales.

«Realmente, los descuentos no se aplican respecto a los precios de mercado de ahora, sino respecto a los de hace dos años. Además, hay que tener en cuenta que los tasadores están aguantando los precios para que los balances de las entidades no se deterioren», añade José Barta, analista independiente del mercado inmobiliario. «Hemos asistido, al menos, a cinco años de tasación creativa», asegura Barta. Las que sí son atractivas son las condiciones de financiación que están otorgando a quienes compran sus inmuebles.

De estas afirmaciones puede derivarse la tentación de pensar que a las entidades financieras ya no les preocupan los inmuebles que han ido acumulando, ya que, para venderlos, deberían ser más agresivas a la hora de bajar precios. A tenor de las opiniones de los expertos, unos pisos les inquietan más que otros: tal y como recuerda Barta, el gran volumen procedente de los promotores es peligroso, pero, también, incluso más, los pisos procedentes de particulares que no pueden hacer frente a sus hipotecas, es decir, aquéllos que se derivan de ejecuciones hipotecarias y de daciones en pago.

En primer lugar, porque su gestión es mucho más cara. «Aunque el inmueble llegue a manos de la entidad, ello no significa que sea apto para la venta. Primero habrá que liquidar los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles sin pagar, los de la comunidad de propietarios, también habrá que arreglarlo, porque seguramente no esté en condiciones de habitabilidad. Son inconvenientes que no tienen lugar con las viviendas nuevas de los promotores», asegura Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, una compañía que ahora se dedica a la comercialización de los inmuebles de varias entidades financieras.

Este experto explica que las adjudicaciones de inmuebles de particulares están aumentando de manera muy significativa. A 31 de diciembre de 2008, si el valor de los activos absorbidos por los bancos procedentes de promotores ascendía a 100, los derivados de ejecuciones hipotecarias y daciones de pago equivalía a 20. Hay entidades financieras que, en condiciones normales, se adjudicaban 200 viviendas al año y que ahora se tienen que hacer cargo de 5.000 pisos cada ejercicio. Los pisos ejecutados irán creciendo en los balances de los bancos, pero, ¿hasta cuándo? ¿En qué momento se alcanzará el tope? A juicio de Gonzalo Bernardos, los máximos se alcanzarán entre finales de este año y principios de 2010. Pep Ruiz realiza otra estimación: la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios a particulares llegará, como máximo, en el peor de los escenarios posibles, al seis por ciento. De esos inmuebles, como mucho, la mitad terminarán en manos de los bancos. ¿Cuándo llegará al pico? «El máximo de la morosidad se suele alcanzar un año y medio después del mínimo del PIB y, a partir de ahí, se suele tardar alrededor de un año en ejecutar las hipotecas morosas. Calculo que los bancos tendrán en sus manos el máximo nivel de inmuebles procedentes de particulares entre finales de 2010 y principios de 2011», explica Ruiz.

Más fácil vender nuevas que usadas

«Nuestras previsiones apuntan que, poco a poco, se cruzarán las dos líneas: el número de viviendas nuevas en los balances de los bancos irán descendiendo, porque se prevé que se vendan mejor, mientras que los de viviendas usadas seguirá aumentando a buen ritmo», apunta Corral. Los comercializadores esperan vender más viviendas nuevas que usadas. ¿Por qué? Las primeras familias que están dejando de pagar su hipoteca son las que partían de peores condiciones, estaban empleadas en trabajos precarios, con salarios bajos, nulos ahorros y, en muchos casos, como, por ejemplo, el de los inmigrantes, con nulo apoyo familiar. «Los inmuebles de segunda mano que están aflorando son viviendas de peor calidad y de valor inferior, es decir, los pisos que, en las actuales condiciones de mercado, menos salidas tienen», asegura Luis Corral.

Tal y como explica este experto, la gestión de la venta de pisos de segunda mano es mucho más complicada. Tienen el inconveniente de la dispersión geográfica. Por eso, también están utilizando las redes de oficinas. Aunque, ¿se imagina a un director de una sucursal bancaria enseñando los pisos embargados del barrio? Una cosa es vender productos financieros y otra, comercializar viviendas.

Menos margen para bajar precios

Bernardos explica que las entidades financieras tienen menos margen para bajar los precios de los pisos usados que de los nuevos. «Normalmente, los bancos otorgan a los promotores financiación por valor del 80 por ciento de la promoción. De ese dinero, los constructores sólo pueden hacer uso efectivo del 64 por ciento. Los bancos pueden rebajar hasta un 36 por ciento del precio sin perder dinero. En el caso de la segunda mano, el problema es mayor: las hipotecas que se están dejando de pagar son de viviendas que se compraron en el pico del ciclo y, en muchos casos, se ha llegado a prestar incluso más del cien por cien del valor del piso, por lo que, siempre, el banco perderá dinero», explica Bernardos.

Por eso, es difícil que encuentre «gangas» en la oferta de segunda mano de los bancos. A juicio de Gonzalo Bernardos, las entidades aún no están siendo muy activas en la venta de pisos usados. «La venta masiva de este tipo de inmuebles les supondría incurrir en unas pérdidas muy importantes y ahora mismo, sobre todo a las cajas de ahorros, no les conviene deteriorar más sus cuentas», comenta Gonzalo Bernardos. «En breve se van a tener que enfrentar a un proceso de fusión y a este baile tienen que acudir en las mejores condiciones posibles. Una vez que culmine el proceso, entonces será cuando se deshagan de sus inmuebles de manera masiva», añade este analista. «Hasta entonces, lo que nos espera por parte de las entidades es mucho márketing y pocas rebajas», concluye.